本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权
涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目
资产评估报告
中威正信评报字（2024）第5093号
第一册共一册
中威正信（北京）资产评估有限公司
2024年8月23日乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告目录
目录
声明....................................................1
资产评估报告摘要..............................................2
资产评估报告................................................5
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况........5
二、评估目的................................................7
三、评估对象和评估范围...........................................8
四、价值类型及其定义............................................9
五、评估基准日..............................................10
六、评估依据...............................................10
七、评估方法...............................................12
八、评估程序实施过程和情况........................................16
九、评估假设...............................................16
十、评估结论...............................................18
十一、特别事项说明............................................19
十二、评估报告使用限制说明........................................20
十三、评估报告日.............................................21
附件...................................................22
中威正信（北京）资产评估有限公司乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告声明声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述
规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
五、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其签章确认；委
托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
七、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有
现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
八、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托人及相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
九、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
中威正信（北京）资产评估有限公司-1-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告摘要海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告摘要
中威正信评报字（2024）第5093号
中威正信（北京）资产评估有限公司接受海南海汽运输集团股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益在2024年6月30日的市场价值进行了评估。现将评估报告主要内容摘要如下：
一、委托人：海南海汽运输集团股份有限公司
二、被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司。
三、经济行为：海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权。
四、评估目的：确定乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值，为海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权的经济行为提供价值参考依据。
五、评估对象：乐东九所站场开发建设有限公司截止2024年6月30日股东全部权益价值。
六、评估范围：乐东九所站场开发建设有限公司申报的截止到2024年6月30日经审
计的资产负债表中反映的全部资产和负债，总资产7433.18万元，总负债5891.79万元，净资产1541.39万元。
七、价值类型：市场价值。
八、评估基准日：2024年6月30日。
九、评估方法：资产基础法。
十、评估结论：
根据对乐东九所站场开发建设有限公司的基本情况进行分析，本次评估采用资产基础法。经评估，乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益在评估假设条件成立的前提下于评估基准日2024年6月30日所表现的市场价值如下：
委估资产账面价值为7433.18万元，评估值为11215.80万元，评估增值3782.62万元，增值率50.89%。评估增值的主要原因是：无形资产和在建工程评估增值。
委估负债账面价值为5891.79万元，评估值为5891.79万元，无增减值变化。
委估净资产账面价值为1541.39万元，评估值为5324.01万元，评估增值3782.62万元，增值率245.40%。
中威正信（北京）资产评估有限公司-2-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告摘要海南海汽运输集团股份有限公司资产评估结果汇总表
评估基准日：2024年6月30日金额单位：人民币万元
账面价值评估价值增减值增（减）值率%项目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产1603.45603.450.000.00
非流动资产26829.7310612.353782.6255.38
在建工程36748.227317.28569.068.43
无形资产481.513295.083213.573942.55
资产总计57433.1811215.803782.6250.89
流动负债65891.795891.790.000.00
非流动负债70.000.00
负债总计85891.795891.790.000.00
净资产91541.395324.013782.62245.40评估结论的详细情况详见评估明细表。
十、特别事项说明
（一）乐东九所站场开发建设有限公司应对所提供的委估资产的法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。依据《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕
48），资产评估师及其专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发
表专业意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性的责任。
（二）本次评估采用的资产和负债的账面价值数据来源于被评估单位，纳入本次评估
范围的报表数据由中汇会计师事务所(特殊普通合伙)对乐东九所站场开发建设有限公司
2024年6月30日的会计报表进行了审计，并出具无保留意见的审计报告。本次评估是在
审计确认的会计报表的基础上进行的。
（三）本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
（四）本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在计算中均按四舍五入保留
两位小数或取整，因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终结论的准确性。
十一、评估结论使用有效期：本次评估结论使用的有效期限为一年，有效期从评估基准日开始计算。即从2024年6月30日起算有效期为一年，该评估结论有效。
十二、评估报告日：本评估项目的报告日为2024年8月23日。
中威正信（北京）资产评估有限公司-3-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告摘要
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文，并关注特别事项说明。
中威正信（北京）资产评估有限公司-4-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告
中威正信评报字（2024）第5093号
海南海汽运输集团股份有限公司：
中威正信（北京）资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东
全部权益在2024年6月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况
（一）委托人：海南海汽运输集团股份有限公司
统一社会信用代码：91460000201242532C；
公司类型：其他股份有限公司(上市)；
住所：海口市美兰区海府路24号(海汽大厦)；
法定代表人：冯宪阳；
注册资金：31600万人民币；
成立日期：1985-11-28；
营业期限：1985-11-28至无固定期限；
经营范围：道路客运、客运站场开发经营、旅游、物流和汽车服务等，具体包括：省际、市际、县际班车客运；市内、县内班车客运；省际、市际、县际包车客运；市内、县
内包车客运；市际、县际定线旅游；市际、县际非定线旅游；出租客运；网络预约出租汽
车客运；客运站经营；客运票务经营；汽车自驾；航空运输销售代理、旅游信息咨询、票
务代理、订房服务、餐饮信息咨询服务；道路普通货物运输；国内快递；物流信息咨询服务；仓储服务（危险品除外）；汽车修理；机动车检测；汽车配件销售；汽车销售；新能源汽车充换电设施运营及充换电服务；清洁能源加气站投资及运营管理；报废汽车回收拆解；废旧电池回收利用；房屋、场地租赁；代理各种广告设计、发布，企业形象设计，电脑图文制作，展览展示服务，包装设计，保险业务代理，信息技术服务，利用自有媒体发布广告、互联网信息服务等经营项目。
为 A股上市公司，股票代码 603069。
（二）被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司
1、概况
中威正信（北京）资产评估有限公司-5-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文
统一社会信用代码：914690333941370096；
公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）；
住所：乐东黎族自治县乐祥路139号；
法定代表人：辛斌；
注册资金：1000万人民币；
成立日期：2014-09-28；
营业期限：2014-09-28至2034-09-28；
经营范围：汽车场站项目及附着物投资；物业管理；车站经营；旅游综合服务（不含旅行社经营）；各类票务代理；百货销售；广告代理；文化娱乐服务。
2、历史沿革
乐东九所站场开发建设有限公司于2014年9月28日经海南省市场监督管理局核准登记，由海南海汽运输集团股份有限公司出资设立，注册资本为1000万元人民币，根据被评估单位提供的审计报告及财务资料显示，注册资本金均已实缴到位。截止评估基准日，海南海汽运输集团股份有限公司持股比例100%。
3、近年资产、财务状况
根据被评估单位提供的前三年一期财务报表，乐东九所站场开发建设有限公司的资产负债及财务状况简表如下：
历年资产状况简表
金额单位：万元项目名称2021年末2022年末2023年末2024年6月资产总额121.691816.466166.277433.18
负债总额58.52254.194617.705891.79
净资产63.161562.281548.571541.39历年损益状况简表
金额单位：万元
项目名称2021年2022年2023年2024年1-6月营业收入0.000.000.000.00
营业成本0.000.000.000.00
营业利润-13.72-14.05-13.68-7.19
营业外收入0.000.000.000.00
营业外支出0.000.000.030.00
净利润-13.72-14.05-13.71-7.19
4、公司经营状况
乐东九所站场开发建设有限公司目前正在开发建设九所新区客运站项目，据被评估单中威正信（北京）资产评估有限公司-6-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文位介绍，待项目完工后开展经营活动。。
5、对外投资情况无。
6、公司税收政策
该公司为一般增值税纳税人，当前适用的主要税种如下：
税种计税依据税率
土地使用税土地面积12元/平方米
企业所得税应纳税所得额20%
根据《财政部税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》
（2023年第1号）规定，增值税小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额
未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元，下同）的，免征增值税。小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额免征增值税。
财政部、税务总局公告2022年第13号《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》：2022年1月1日至2024年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；财政部税务总局公告2023年第6号《财政部税务总局关于小微企业和个体工商户所得税优惠政策的公告》：自2023年1月1日起，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。
（三）委托人与被评估单位之间的关系被评估单位为委托人的全资子公司。
（四）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
本资产评估报告的其他评估报告使用人为：委托人上级主管单位、国有资产监督管理
部门以及与评估目的相关的工商登记机关和国家法律、法规规定的其他报告使用人。
本评估报告仅供委托人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人按照本评估
目的使用，法律、法规另有规定的除外，评估人员和评估机构对委托人和其他评估报告使用人不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。
二、评估目的
海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权事宜，特委托中威正信（北京）资产评估中威正信（北京）资产评估有限公司-7-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文有限公司对乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益在2024年6月30日的市场价值
进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象：乐东九所站场开发建设有限公司截止2024年6月30日股东全部权益。
（二）评估范围：乐东九所站场开发建设有限公司申报的截止到2024年6月30日经
审计的资产负债表中反映的全部资产和负债，总资产7433.18万元，总负债5891.79万元，净资产1541.39万元。具体如下表：
评估范围账面价值表
金额单位：人民币万元项目账面价值
流动资产603.45
非流动资产6829.73
其中：在建工程6748.22
无形资产81.51
资产合计7433.18
流动负债5891.79
非流动负债0.00
负债合计5891.79
净资产（所有者权益）1541.39委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
针对本次评估目的，乐东九所站场开发建设有限公司已委托中汇会计师事务所(特殊普通合伙)对乐东九所站场开发建设有限公司2024年6月30日的会计报表进行了审计，并出具了专项审计报告（报告号：中汇穗会审[2024]0563号）。
（三）委估资产的主要情况
本次评估范围中委估资产主要为流动资产及非流动资产，其中非流动资产主要包括在建工程、无形资产等，主要实物资产具体情况如下：
1、在建工程：账面价值为6682.73万元，为九所新区客运站项目。九所新区客运站
项目位于乐东县九所新区，地处西线高速至九所入口处，距环岛高铁乐东站2千米。项目总用地面积约17161.86㎡（合约25.74亩），规划总建筑面积为31764.39㎡，其中一期建设1栋5层的客运站站房综合楼，二期建设2栋10层写字楼和地下1层4906㎡地下室。
在建工程所在土地已办理产权证书，被评估单位针对该在建工程已依法依规办理了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《九所新区客运站工程施工许可证》。
中威正信（北京）资产评估有限公司-8-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文
一期：开发建设客运站站房综合楼，占地面积为1643.67㎡，规划总建筑面积为
6174.73㎡，共5层，设有候乘厅、售票厅、行包用房、办公、调度室、职工餐厅、会议
室、商铺等，建筑首层层高为 4.8m，其它层层高为 3.9m，采用框架结构，施工合同总概算金额1446.69万元，评估基准日已完成产值1446.69万元，施工进度为100%，于2018年1月开工建设，在完成主体施工和一层客运部分装修后，因消防主要设备系统均设计在二期地下室，一期消防设施设备无法满足消防验收要求，项目停工至今无法竣工验收，据被评估单位介绍，由二期施工单位对一期项目进行改造后同二期项目一起竣工验收。
二期：开发建设2栋写字楼和地下一层地下室，占地面积为2642.41㎡，写字楼规划总建筑面积为25589.66㎡，均为10层的高层建筑，设置有办公用房及配套用房等，建筑高度 34.3m，框架结构，其中地下室建筑面积 4906.00㎡，主要设有消防水泵房、生活水泵房、变配电房、发电机房等，采用框架剪力墙结构。施工合同总概算金额10578.94万元，评估基准日已完成产值4994.21万元，施工进度为47.21%，二期工程于2022年11月开工，截止评估基准日，已完成主体封顶。
（四）被评估单位申报的其他无形资产
本次评估范围中无形资产-土地使用权，为1宗土地使用权，账面价值为81.51万元，基本信息见下表：
不动产权证书证载权利人宗地名称土地位置终止日期用地性质编号
乐东九所站场琼（2019）乐东九所新区九龙大道北侧的一九所新区九
开发建设有限县不动产权第2070/5/30出让
0003126宗国有出让商务金融用地龙大道北侧公司号
原始入账价账面价值
他项权利 证载用途 开发程度 面积(m2) 是否空地值（元）（元）
无商务金融用地六通一平17161.861480099.64815092.47否该无形资产正在开发建设九所新区客运站项目。
（五）被评估单位申报的表外资产的类型、数量无
（六）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
本次评估是在审计确认数据和被评估单位提供的评估申报表上进行的，其中审计确认数据为总资产7433.18万元，总负债5891.79万元，净资产1541.39万元，来源于中汇会计师事务所(特殊普通合伙)出具的“中汇穗会审[2024]0563号”专项审计报告。
四、价值类型及其定义本次资产评估确定的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对中威正信（北京）资产评估有限公司-9-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
1、本项目资产评估基准日是2024年6月30日；
2、评估基准日是根据本次经济行为的实现及评估目的确定的。
3、选取评估基准日考虑的主要因素包括：评估基准日为会计期末且接近经济行为的
实现日；
4、本项目评估的一切取价标准均为基准日有效的价格标准或执行的标准。
六、评估依据
（一）经济行为文件《海南海汽运输集团股份有限公司总经理办公会议纪要(第26期)》（海汽集团办公室2024年7月16日）。
（二）法律法规依据1、《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第五号，2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
2、《企业国有资产监督管理暂行条例》（中华人民共和国国务院令第378号）；
3、《国有资产评估管理若干问题的规定》（中华人民共和国财政部令第14号）；
4、《国有资产评估管理办法》（自1991年11月16日起施行，国务院令第91号，根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第732号）修订）；
5、《国有资产评估管理办法施行细则》（原国家国有资产管理局国资办发[1992]36号）；
6、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管理委员会令第12号）；
7、《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；
8、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；
9、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）；
10、《中华人民共和国公司法》（中华人民共和国主席令第42号）；
11、《中华人民共和国会计法》（中华人民共和国主席令第24号）；
12、《企业财务通则》（财政部令第41号）；
13、其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定。
（三）准则依据
中威正信（北京）资产评估有限公司-10-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文
1、基本准则和职业道德准则
（1）《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；
（2）《企业会计准则-基本准则》（财政部令第33号，2006年颁布（新准则））；
（3）《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）。
2、资产评估执业准则
（1）《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕35号）；
（2）《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕36号）；
（3）《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；
（4）《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；
（5）《资产评估执业准则——企业价值》（中评协〔2018〕38号）；
（6）《资产评估执业准则——无形资产》（中评协〔2017〕37号）；
（7）《资产评估执业准则——评估方法》（中评协〔2019〕35号）；
（8）《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）；
（9）《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》（中评协[2017]35号）；
（10）《城镇土地评估规程》（GB T 18508-2014）；（11）《房地产估价规范》（GBT 50291-2015）。3、资产评估指南
（1）《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42号）；
（2）《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；
（3）《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）。
4、资产评估指导意见
（1）《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；
（2）《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）。
（四）权属依据
1、乐东九所站场开发建设有限公司提供的不动产权证书、发票等相关资料；
2、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等。
（五）取价依据
1、《资产评估常用数据与参数手册》；
2、相关工程定额及人、材、机工程资料；
中威正信（北京）资产评估有限公司-11-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文
3、乐东九所站场开发建设有限公司有关人员对委估资产情况的介绍、说明；
4、评估人员收集的当前市场价格信息资料；
5、评估人员现场勘察及市场调查情况；
6、乐东九所站场开发建设有限公司提供的委估资产清单、近年及评估基准日财务报
表等相关资料；
7、《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》（根据海南省自然资源和规划厅发布的《海南省自然资源和规划厅关于发布16个市县及海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区城乡一体建设用地土地定级及基准地价成果的公告》（公告[2021]2号），该基准地价于2021年7月2日公布之日起施行）；
8、《2023年企业绩效评价标准值》；
9、其它相关资料。
（六）其他参考依据
1、中汇会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告；
2、委托人及被评估单位撰写的《关于进行资产评估有关事项的说明》；
3、评估申报表。
七、评估方法
（一）评估方法介绍
评估企业价值通常可以通过市场途径、成本途径和收益途径。具体评估过程中，根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。即通过估算委估企业在未来有效年期内的预期收益，并采用适当的折现率将未来预期净收益折算成现值，然后累加求和确定评估对象价值的一种方法。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
（二）评估方法选取
经过对乐东九所站场开发建设有限公司企业本身、市场及相关行业的了解和分析，我们认为目前国内股权转让市场虽然开始逐步公开，但在资产规模、资产特点、经营和财务风险、增长能力等方面和乐东九所站场开发建设有限公司接近的基本没有，难于选取具有中威正信（北京）资产评估有限公司-12-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文
可比性的参照物，无法确定具有合理比较基础的参考企业或交易案例，因此乐东九所站场开发建设有限公司的股权价值不具备采用市场法进行评估的条件。
结合乐东九所站场开发建设有限公司经营情况、未来收益可预测情况进行综合分析，乐东九所站场开发建设有限公司目前尚未开展业务，未来收益存在不确定性，难以合理预测未来数据，因此乐东九所站场开发建设有限公司的股权价值不具备采用收益法进行评估的条件。
由于被评估单位全部资产及负债的资料清晰，并且资产和负债的价值均可单独选用适当的方法进行评估，具备进行资产基础法评估的条件，故适宜用资产基础法对股东全部权益进行评估。
※资产基础法资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。评估中在假设乐东九所站场开发建设有限公司持续经营的前提下，采用与企业各项资产和负债相适应的具体评估方法分别对乐东九所站场开发建设有限公司的各项资
产及负债进行评估，以评估后的总资产减去总负债确定净资产评估价值。
各单项资产具体评估过程及评估方法说明如下：
1、货币资金的评估
货币资金为银行存款。共2个人民币账户，为乐东九所站场开发建设有限公司基本账户。评估中在对企业银行存款账账、账表核对一致的基础上，我们审核了企业提供的银行对账单。经上述核实，银行存款以核实后的账面价值确定评估值。
2、其他流动资产的评估
为留抵增值税税金。评估中，在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因进行了解分析，经分析核实后，以核实后账面价值确定评估值。
3、在建工程的评估
评估人员在认真分析所掌握的资料并对评估对象进行实地查勘后，根据评估对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，经过反复研究和综合考虑，采用成本法进行评估（不包含土地使用权价值）。
评估值=不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本+开发利润
（1）建安造价、前期费用及其他费用的确定
建安造价：是指建设期内直接用于工程建造、设备购置及其安装的费用。
前期费用及其他费用：依据《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》，是中威正信（北京）资产评估有限公司-13-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文
指从工程筹建起到工程竣工验收交付生产或使用止的整个建设期间，除建安造价以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效益或效能而发生的各项费用，如建设单位管理费、勘查设计费、前期咨询费、监理费等。
1）一期
*建安造价：根据《海南省建筑工程预算定额》，按其用途、结构和掌握的建材市场情况，再按照估价期日建筑材料价格及人工费用水平，按类比法估算拟建建筑物的评估基准日的建安造价。
*前期费用及其他费用：本次评估依据《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》及市场调查状况确定前期费用及其他费用取值。
2）二期
通过被评估单位提供的明细账、工程合同等资料，评估对象账面价值为建安成本、前期费用及其他费用，不包含建设单位管理费，考虑二期建设时间距离评估基准日较近，通过市场调查及咨询，类似规模工程的建安造价、前期费用及其他费用变动较小，本次评估账面已有的建安造价、前期费用及其他费用时按核实后的价值确定，建设单位管理费依据《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》及市场调查状况确定取值。
（2）资金成本的确定
根据项目规模，评估人员核定其合理建设工期，选取相应的 LPR 贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。即：
=×[(1+)(合理工期资金成本建设期均匀投入的费用贷款利率/2)-1]+建设初期一次性投入的
费用×[(1+贷款利率)(合理工期)-1]
建设期均匀投入的费用包括：建安造价、监理费、建设单位管理费等；
建设初期一次性投入的费用：基础设施配套费、勘查设计费、招标代理费、编制费等
（3）开发利润被评估单位属于房地产开发业中的物业管理类，本次评估参考《2023年企业绩效评价标准值》中物业管理类国有资本回报率平均值4.1%确定开发利润率。
开发利润=（不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本）×4.1%
4、无形资产—土地使用权的评估
本次评估无形资产—土地使用权，为1宗土地，已取得《不动产权证书》，证载权利人为乐东九所站场开发建设有限公司。位于九所新区九龙大道北侧的一宗国有出让商务金融用地。
（1）评估方法的选用
中威正信（北京）资产评估有限公司-14-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文
根据《城镇土地评估规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（待开发土地）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。本次评估在认真分析所掌握的资料并进行现场勘查之后，选取基准地价系数修正法和市场比较法作为基本方法。
（2）选用方法理由
市场比较法：委估宗地位于乐东县，土地用途为商务金融用地，区域内类似土地交易活跃，有较多交易实例，可选用市场比较法进行评估，计算公式如下：
P=A×a1×a2×a3×a4
其中：P—评估对象价格；
A—比较实例宗地价格；
a1—交易日期修正系数；
a2—交易情况修正系数；
a3—区域因素修正系数；
a4—个别因素修正系数。
收益还原法：目前委估宗地所在区域单纯土地出租实例较少，较难采集到相关的租赁价格，难以确定委估宗地合理的租金水平，故不能采用收益还原法确定委估宗地的土地使用权价格。
剩余法：地上正在开发建设客运站项目，开发建设后作为汽车站及配套商业使用的预期可获取收益较难预测，不宜采用剩余法。
成本逼近法：宗地为商务金融用地，为高效用土地，因此不宜采用成本逼近法。
基准地价系数修正法：基准地价系数修正法是公示地价系数修正法中的一种，是土地估价的主要方法之一，适用于具有基准地价城镇中的土地估价。《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》的评估基准日是2020年7月1日，自基准日至今已超过三年，但政府没有下发废止使用该基准地价的文件且该基准地价仍是政府出让、转让和调控地价的主要参考标准。《定安县城乡一体建设用地土地定级及基准地价更新评估成果报告》中建立了完整的修正体系，虽然已超过三年的使用期，但该体系仍具有一定的客观性、合理性和实用性，因此该修正体系可用。故本次评估可以选用基准地价系数修正。计算公式如下：
Pi=（P×Py×Pq ）×（1+K）×∏S+基础设施开发程度差异
式中：Pi—— 待估宗地地面（地面）地价
P —— 待估宗地对应的基准地面（地面）地价
Py—— 土地用途修正系数
中威正信（北京）资产评估有限公司-15-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文
Pq—— 期日修正系数
K—— 待估宗地区域影响因素总修正值
∏S—— 待估宗地个别因素修正系数的乘积
5、负债的评估
负债主要包括流动负债。
*应付款项包括应付账款和其他应付款
各笔款项在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料，进行了解分析，均为评估基准日需实际承担的债务，以核实后账面价值确定评估值。
*应交税费
评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，审核了账、资料及纳税申报材料等相关资料，均为评估基准日需实际承担的债务，以核实无误后的账面价值确定评估值。
八、评估程序实施过程和情况
中威正信（北京）资产评估有限公司接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评估计划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
1、听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事项；
2、与海南海汽运输集团股份有限公司签订资产评估委托合同；
3、编制评估计划，组织评估人员，指导被评估单位清查资产、准备评估资料；
4、对委估资产清单、相关产权证明资料、会计记录及相关资料进行分析、核实，确
定评估范围及对象；
5、对本次评估范围内资产进行现场调查，并核实、分析，对实物资产进行实地抽查盘点；
6、根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；
7、进行市场调查，收集相关资料，对各类资产及负债进行评定估算；
8、核定修正评估值，编制填写有关评估表格；
9、归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告；
10、对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告；
11、整理装订评估工作底稿并归档。
九、评估假设
（一）前提假设
中威正信（北京）资产评估有限公司-16-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文
1、交易假设：资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定评估对象已经
处在交易过程中，评估师根据待评估对象的交易条件等模拟市场进行估价。
2、公开市场假设：假设被评估资产拟进入的市场条件是公开市场。公开市场是指充
分发达与完善的市场条件，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
3、资产持续使用假设：指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规
模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
4、持续经营假设是假定被评估单位按其目前的模式、规模、频率、环境等持续不断地经营。该假设不仅设定了评估对象的存续状态，还设定了评估对象所面临的市场条件或市场环境。
（二）一般性假设
1、本评估报告成立的前提条件是针对的经济行为符合国家法律、法规的有关规定。
评估师和评估机构的责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为合法性做出任何判断。
2、国家现行的有关法律法规、政策及国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方
所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化，无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。
3、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。
4、有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。
5、假设企业的经营管理人员能恪尽职守，企业继续保持现有的经营管理模式持续经营。
6、本次评估测算的各项参数取值是按照不变价格体系确定的，不考虑通货膨胀因素的影响。
7、评估工作在很大程度上依赖于委托人和被评估单位提供的有关资料。因此，评估
工作是以委托人及被评估单位提供的有关经济行为文件，资产权属文件、证件等有关法律文件和评估资料的真实、完整、合法为前提。
8、除非另有说明，假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规。
9、无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
中威正信（北京）资产评估有限公司-17-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文
（三）特殊假设
1、本次评估以本资产评估报告所列明的特定评估目的为前提。
2、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市价以
评估基准日的国内有效价格为依据。
3、不考虑未来股东或其他方增资对企业价值的影响
4、假设企业正常经营所需的相关批准文件能够及时取得。
5、假设评估对象所涉及资产的购置、取得、建造过程均符合国家有关法律法规规定。
6、本次评估未考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出
的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件的改变而得出不同评估结果的责任。
十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，对乐东九所站场开发建设有限公司的基本情况进行分析，本次评估采用资产基础法，并履行了必要的评估程序，对委估资产在评估基准日所表现的市场价值进行了评估。经评估，乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益在评估假设条件成立的前提下于评估基准日2024年6月30日所表现的市场价值如下：
委估资产账面价值为7433.18万元，评估值为11215.80万元，评估增值3782.62万元，增值率50.89%。评估增值的主要原因是：无形资产和在建工程评估增值。
委估负债账面价值为5891.79万元，评估值为5891.79万元，无增减值变化。
委估净资产账面价值为1541.39万元，评估值为5324.01万元，评估增值3782.62万元，增值率245.40%。
乐东九所站场开发建设有限公司资产评估结果汇总表
评估基准日：2024年6月30日金额单位：人民币万元
账面价值评估价值增减值增（减）值率%项目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产1603.45603.450.000.00
非流动资产26829.7310612.353782.6255.38
在建工程36748.227317.28569.068.43
无形资产481.513295.083213.573942.55
资产总计57433.1811215.803782.6250.89
中威正信（北京）资产评估有限公司-18-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文
流动负债65891.795891.790.000.00
非流动负债70.000.00
负债总计85891.795891.790.000.00
净资产91541.395324.013782.62245.40评估结论的详细情况详见评估明细表。
十一、特别事项说明
本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下做出的，中威正信(北京)资产评估有限公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非资产评估专业人员执业水平和能
力所能评定估算的有关事项(包括但不限于)：
（一）重要的利用专家工作及相关报告情况
1、利用专业报告
中汇会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告，报告号：中汇穗会审[2024]0563号
2、重要的利用专家工作及相关报告情况无。
（二）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形无。
（三）评估程序受到限制的情形无。
（四）评估基准日存在的法律、经济等未决事项无。
（五）重大期后事项无。
（六）其他需要说明事项
1、本次评估未考虑流动性对评估对象价值的影响。
2、本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
3、本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在计算中均按四舍五入保留两
位小数或取整，因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终结论的准确性
4、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下
原则处理；
中威正信（北京）资产评估有限公司-19-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告正文
（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；
（2）当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
（3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化。委托人及产权持有人在资产实
际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
3、委托人所提供的资料是评估工作的重要基础资料，资产评估专业人员对所收集到
的资料履行了应有的清查核实程序，并在专业范围内进行应有的职业分析判断，对所发现的问题进行进一步澄清核实和尽可能的充分披露。但资产评估机构和资产评估专业人员受执业范围所限，不能对委托人和被评估单位所提供的资料的合法性、真实性和完整性做出保证。因此，评估工作是以委托人和被评估单位所提供的有关资料的合法性、真实性、完整性为假设前提。
十二、评估报告使用限制说明
1、本评估报告只能用于报告中载明的评估目的和用途
委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明
的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。
2、本评估报告只能由报告载明的资产评估报告使用人使用
除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规
定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
3、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
4、本次评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，在假设委估企业持续经营的前提下，根据公开市场的原则确定现行公允市价，没有考虑特殊的交易方可能追加或减少付出的价格等对评估价格的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的持续经营原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。
5、评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，需评估机构审
阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
6、本评估项目涉及国有资产，依据相关规定，只有履行国有资产评估备案手续后，
方可使用本评估报告。
7、评估结论的使用有效期
中威正信（北京）资产评估有限公司-20-乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估报告附件附件
1、经济行为文件复印件
2、委托人及被评估单位营业执照复印件
3、被评估单位评估基准日审计报告及已审报表复印件
4、评估对象涉及主要权属证明资料
5、委托人及被评估单位承诺函
6、签名资产评估师的承诺函
7、评估机构法人营业执照副本和资格证书复印件
8、负责该评估业务的资产评估师资格证明文件复印件
9、评估明细表
中威正信（北京）资产评估有限公司-22-流动资产评估汇总表
评估基准日：2024年06月30日表3
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
3-1货币资金2009565.282009565.280.000.00
3-2交易性金融资产
3-3衍生金融资产
3-4应收票据
3-5应收账款合计
减：坏帐准备应收帐款净额
3-6应收款项融资
3-7预付款项
3-8其他应收款合计
减：坏帐准备其他应收款净额
3-9存货合计
减：存货跌价准备存货净额
3-10合同资产
减：合同资产减值准备合同资产净额
3-11持有待售资产
3-12一年内到期的非流动资产
3-13其他流动资产4024923.434024923.430.000.00
流动资产合计6034488.716034488.710.000.00
第6页，共19页货币资金评估汇总表
评估基准日：2024年06月30日
表3-1
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%备注
3-1-1现金
3-1-2银行存款2009565.282009565.280.000.00
3-1-3其他货币资金
合计2009565.282009565.280.000.00
第7页，共19页货币资金—银行存款评估明细表
评估基准日：2024年06月30日
表3-1-2
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元
序号开户银行账号币种账面价值评估价值增值率%备注
1中国工商银行2201026609200144270人民币9565.289565.280.00
2中国工商银行2201026641000002239人民币2000000.002000000.000.00
合计2009565.282009565.280.00
被评估单位填表人：关锋评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛
填表日期：2024年7月2日
第8页，共19页其他流动资产评估明细表
评估基准日：2024年06月30日
表3-13
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元
序号项目及内容发生日期结算内容账面价值评估价值增值率%备注
1留抵增值税金2024/6/30累计留抵增值税金4024923.434024923.430.00
合计4024923.434024923.430.00
被评估单位填表人：关锋评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛
填表日期：2024年7月2日
第9页，共19页非流动资产评估汇总表
评估基准日：2024年06月30日表4
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
4-1债权投资
4-2其他债权投资
4-3长期应收款
4-4长期股权投资合计
减：长期股权投资减值准备长期股权投资净额
4-5其他权益工具投资
4-6其他非流动金融资产
4-7投资性房地产合计
减：投资性房地产减值准备投资性房地产净额
4-8固定资产原值
其中：建筑物类设备类土地类
减：累计折旧固定资产净值
其中：建筑物类设备类土地类
减：固定资产减值准备固定资产净额
4-9在建工程67482173.3073172752.005690578.708.43
4-10生产性生物资产
第10页，共19页非流动资产评估汇总表
评估基准日：2024年06月30日表4
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
4-11油气资产合计
减：油气资产减值准备油气资产净额
4-12使用权资产
4-13无形资产合计815092.4732950771.0032135678.533942.58
其中：土地使用权815092.4732950771.0032135678.533942.58
减：无形资产减值准备0.000.000.00
无形资产净额815092.4732950771.0032135678.533942.58
4-14开发支出
4-15商誉
4-16长期待摊费用
4-17递延所得税资产
4-18其他非流动资产
合计68297265.77106123523.0037826257.2355.38
评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛
第11页，共19页在建工程评估汇总表
评估基准日：2024年06月30日
表4-9
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增减值增值率%
4-7-1在建工程—土建工程67482173.3073172752.005690578.708.43
4-7-2在建工程—设备安装工程
4-7-3待摊投资
在建工程合计67482173.3073172752.005690578.708.43
减：在建工程减值准备0.000.00
在建工程净额67482173.3073172752.005690578.708.43
评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛
第12页，共19页在建工程—土建工程评估明细表
评估基准日：2024年06月30日
表4-9-1
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元
建筑面积/容积施工合同概算金额土地出让合同建筑用地许可证建筑规划许可证建筑开工许可证
序号 项目名称 结构 m2/m3 开工日期 形象进度（ ） (万元) (有/无) (有/无) (有/无) (有/无) 账面价值 计提减值准备金额 评估价值 增减值
增值率%备注
1九所新区客运站项目二钢混25589.662022.11.1主体已封顶10578.94无有有有49774060.4254351991.004577930.589.20
期工程因消防主要设备系统均
设计在二期地下室，一九所新区客运站项目一完成主体施工和一层期消防设施设备无法满2钢混6174.732018.11446.69无有有有17708112.8818820761.001112648.126.28
期工程客运部分装修足消防验收要求，后由二期施工单位对一期项目进行改造后同二期项目一起竣工验收
在建工程－土建工程合计31764.3912025.6467482173.30-73172752.005690578.708.43
减：在建土建工程减值准备-
在建工程－土建工程净额67482173.3073172752.005690578.708.43
被评估单位填表人：关锋评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛
填表日期：2024年7月2日
第13页，共19页无形资产评估汇总表
评估基准日：2024年06月30日
表4-13
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值计提减值准备金额评估价值增减值增值率%
4-12-1无形资产-土地使用权815092.470.0032950771.0032135678.533942.58
4-12-2无形资产-矿业权
4-12-3无形资产-其他无形资产
无形资产合计815092.470.0032950771.0032135678.533942.58
其中：土地使用权815092.4732950771.00
减：无形资产减值准备0.000.00
无形资产净额815092.4732950771.0032135678.533942.58
评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛
第14页，共19页无形资产—土地使用权评估明细表
评估基准日：2024年06月30日
表4-13-1
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元用地他项土地用准用开发计提减值
序号 证载权利人 土地权证编号 宗地名称 土地位置 是否空地 取得日期 终止日期 面积(m2) 原始入账价值 账面价值 评估价值 增值率% 备注性质权利途年限程度准备金额
2018年由
海汽运输乐东九所站琼2019乐东县
九所新区九所新区九集团股份12070/5/30商务金45.95六通场开发建设不动产权第否有限公司出让无17161.861480099.64815092.4732950771.003942.58
0003126土地龙大道融用地一平有限公司号乐东分公
司划转取得
无形-土地合计1480099.64815092.47-32950771.003942.58
减：无形-土地减值准备-
无形-土地净额815092.4732950771.003942.58
被评估单位填表人：关锋评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛
填表日期：2024年7月2日
第15页，共19页流动负债评估汇总表
评估基准日：2024年06月30日表5
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元
编号科目名称账面价值评估价值增值额增值率%
5-1短期借款
5-2交易性金融负债
5-3衍生金融负债
5-4应付票据
5-5应付账款19991423.0519991423.050.000.00
5-6预收款项
5-7合同负债
5-8应付职工薪酬
5-9应交税费25742.7925742.790.000.00
5-10其他应付款38900759.9038900759.900.000.00
5-11持有待售负债
5-12一年内到期的非流动负债
5-13其他流动负债
流动负债合计58917925.7458917925.740.000.00
评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛
第16页，共19页应付账款评估明细表
评估基准日：2024年06月30日
表5-5
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元序号户名（结算对象)发生日期业务内容币种账面余额评估价值备注
1中建中联集团有限公司2024/6/30累计工程费人民币3091931.943091931.94
2海南省中褚水电建筑有限公司2024/6/30累计工程费人民币16899491.1116899491.11
合计19991423.0519991423.05
被评估单位填表人：关锋评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛
填表日期：2024年7月2日
第17页，共19页应交税费评估明细表
评估基准日：2024年06月30日
表5-9
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元序号征税机关发生日期税费种类账面价值评估价值备注
1国家税务总局乐东黎族2024/6/30累计应交土地使用税25742.7925742.79
自治县税务局
合计25742.7925742.79
被评估单位填表人：关锋评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛
填表日期：2024年7月2日
第18页，共19页其他应付款评估明细表
评估基准日：2024年06月30日
表5-10
被评估单位：乐东九所站场开发建设有限公司金额单位：人民币元序号户名（结算对象)截止日期业务内容币种账面价值评估价值备注
1海南海汽运输集团股份有限公司2024/6/30累内部往来人民币38900759.9038900759.90
计
合计38900759.9038900759.90
被评估单位填表人：关锋评估人员：黄音舒、李舒、连成瑛
填表日期：2024年7月2日
第19页，共19页海南海汽运输集团股份有限公司拟转让股权涉及乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益项目资产评估说明
中威正信评报字（2024）第5093号
第一册共一册
中威正信（北京）资产评估有限公司
2024年8月23日乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明目录
目录
第一部分关于评估说明使用范围的声明.....................................1
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明.................................2
第三部分资产评估说明............................................3
§1评估对象与评估范围的说明........................................3
§2资产核实情况总体说明..........................................5
§3资产基础法评估技术说明.........................................7
流动资产评估技术说明............................................8
在建工程评估技术说明............................................9
无形资产评估技术说明...........................................16
负债评估技术说明.............................................39
§4评估结论及其分析...........................................41
中威正信（北京）资产评估有限公司乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明有关事项的说明
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明根据国家资产评估的有关规定该部分内容由资产评估委托人
和被评估单位撰写，详情评估说明最后所附的委托人和被评估单位提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》。
中威正信（北京）资产评估有限公司—2—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明评估对象与评估范围的说明
第三部分资产评估说明
§1评估对象与评估范围的说明
一、评估对象与评估范围内容
（一）评估对象：乐东九所站场开发建设有限公司截止2024年6月30日股东全部权益价值。
（二）评估范围：乐东九所站场开发建设有限公司申报的截止到2024年6月30日经
审计的资产负债表中反映的全部资产和负债，总资产7433.18万元，总负债5891.79万元，净资产1541.39万元。具体如下表：
评估范围账面价值表
金额单位：人民币万元项目账面价值
流动资产603.45
非流动资产6829.73
其中：在建工程6748.22
无形资产81.51
资产合计7433.18
流动负债5891.79
负债合计5891.79
净资产（所有者权益）1541.39委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
针对本次评估目的，乐东九所站场开发建设有限公司已委托中汇会计师事务所(特殊普通合伙)对乐东九所站场开发建设有限公司2024年6月30日的会计报表进行了审计，并出具了出具“无保留意见”审计报告（报告号：中汇穗会审[2024]0563号）。
（三）委托评估的资产权属状况
此次纳入评估范围的产权属于乐东九所站场开发建设有限公司的相关资产，乐东九所站场开发建设有限公司持有的资产均已提供相应产权证书等产权资料，资产产权清晰。
本次评估，评估人员对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对其法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性的责任。
二、实物资产的分布情况及特点
中威正信（北京）资产评估有限公司—3—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明评估对象与评估范围的说明
实物资产为申报的在建工程，为九所新区客运站项目一二期，其中一期为1栋钢混结构地上5层建筑物，拟建设总建筑面积为6174.73㎡，截止评估基准日建筑物主体、外墙装修已完成，安装管道已铺设，室内装修尚未进行。二期为1栋钢混结构地上10层地下
1层的建筑物，拟建设总建筑面积为 25589.66㎡，分为 A、B两栋，截止评估基准日，办
公楼 A栋完成 7层板结构、办公楼 B栋完成 8层板结构。
三、企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
企业申报的无形资产为1宗土地使用权，账面价值为81.51万元，基本信息见下表：
不动产权证书证载权利人宗地名称土地位置终止日期用地性质编号
乐东九所站场琼（2019）乐东九所新区九龙大道北侧的一九所新区九
开发建设有限县不动产权第2070/5/30出让
0003126宗国有出让商务金融用地龙大道北侧公司号
原始入账价账面价值
他项权利 证载用途 开发程度 面积(m2) 是否空地值（元）（元）
无商务金融用地六通一平17161.861480099.64815092.47否该无形资产正在开发建设九所新区客运站项目。
四、企业申报的表外资产的类型、数量无。
五、引用其他机构出具的报告结论
本次评估引用了被评估单位提供的评估基准日审计报告作为评估依据，该审计报告由中汇会计师事务所(特殊普通合伙)出具“无保留意见”审计报告（报告号：中汇穗会审[2024]0563号）。
中威正信（北京）资产评估有限公司—4—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
§2资产核实情况总体说明
一、资产核实人员组织、实施时间和过程
本次资产清查核实工作，根据被评估单位申报的资产类别，评估机构组织了评估小组于2024年7月对乐东九所站场开发建设有限公司各类资产和负债进行资产清查核实工作，资产核实情况说明如下：
（一）资产清查核实的过程
1、准备阶段
（1）指导被评估单位做好资产清查核实的基础工作，明确委估资产清单和相关表格的填写要求；
（2）审核填报的委估资产清单及相关资料；
（3）制定清查核实计划。
2、现场工作阶段
（1）向被评估单位有关人员了解资产管理情况和实物资产技术状况；
（2）现场勘察，对委估资产逐项进行清查核实；
（3）与委托人和被评估单位就清查核实中发现的情况进行交流。
（二）资产清查核实的方法
1、货币资金的清查
对于银行存款，评估人员核查被评估单位各类银行存款账户，收集各开户银行账户的银行对账单，确定银行存款余额与银行对账单余额是否相符。
2、其他流动资产
核对账账、账表、清单，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因进行了解分析。
3、在建工程的清查
评估人员清查核对在建工程科目余额表、工程施工合同、监理结算资料及相关的会计凭证等，并到现场察看了工程形象进度。
4、无形资产-土地使用权的清查
在核对账账、账表和清单一致的基础上，核查宗地产权资料，对委估宗地进行实地察勘，了解其位置、地形地貌、地质状况、基础设施、地块形状、面积、用途、级别、临街情况、交通状况、环境质量、区域规划、周边产业状况等，作相应记录。截至评估基准日，宗地正在开发利用。
中威正信（北京）资产评估有限公司—5—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明5、负债：对各项负债，主要通过核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表（总账、资产负债表、评估明细申报表）；分析账龄及经济业务往来情况，发函证判断内容的真实性及义务的对应性分析。
二、影响资产核实的事项及处理方法无。
三、核实结论
本次资产核实是在经审计资产负债表的基础上进行的，经清查核实，乐东九所站场开发建设有限公司截至评估基准日2024年6月30日经审计后的总资产7433.18万元，总负债5891.79万元，净资产1541.39万元。
中威正信（北京）资产评估有限公司—6—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
§3资产基础法评估技术说明
中威正信（北京）资产评估有限公司—7—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明流动资产评估技术说明
一、资产账面情况
根据委估资产清单，委托评估的流动资产账面价值情况如下表：
科目名称账面价值（元）
货币资金2009565.28
其他流动资产4024923.43
流动资产合计6034488.71
二、评估过程
（一）了解委估资产概况；
（二）审核相关的账薄、报表；
（三）对流动资产进行核实；
（四）依据清查核实后确认的资产进行评估；
（五）根据资产的状况，确定评估值。
三、评估方法
（一）货币资金的评估
货币资金为银行存款，账面价值为2009565.28元，共2个账户，为人民币账户，是乐东九所站场开发建设有限公司基本账户和保证金账户。评估中在对企业银行存款账账、账表核对一致的基础上，我们审核了企业提供的银行对账单。经上述核实，银行存款以核实后的账面价值确定评估值。
经评估，银行存款评估值2009565.28元，无增减值变化。
综上，货币资金的评估值为2009565.28元，无增减值变化。
（二）其他流动资产的评估：
为留抵增值税金，账面价值为4024923.43元，在核对账账、账表、清单一致的基础上，对其款项的发生时间、具体内容、形成原因进行了解分析，经分析核实后，以核实后账面价值确定评估值。
经评估，其他流动资产评估值为4024923.43元，无增减值变化。
四、评估结果经评估，流动资产评估值6034488.71元，无增减值变化。
中威正信（北京）资产评估有限公司—8—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明在建工程评估技术说明
一、资产概况：
（一）账面概况
九所新区客运站在建工程项目账面价值共计67482173.30元，其中一期
17708112.88元，二期49774060.42元。根据审计报告、《在建工程形象进度说明》等资料，账面价值根据评估基准日2024年6月30日的施工形象进度确定，明细如下：
单位：元项目名称一期二期
工程款13272401.7845818434.87
账面价值勘查设计、监理、审查等其他费用4435711.103955625.55
合计17708112.8849774060.42
（二）项目概况
九所新区客运站项目位于乐东县九所新区，地处西线高速至九所入口处，距环岛高铁乐东站2千米。项目总用地面积约17161.86㎡（合约25.74亩），规划总建筑面积为31764.39㎡，其中一期建设1栋5层的客运站站房综合楼，二期建设2栋10层写字楼和地下1层4906㎡地下室。
（三）权益状况
在建工程所在土地已办理产权证书，具体信息详见无形资产-土地使用权技术说明，被评估单位针对该在建工程已依法依规办理了《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《九所新区客运站工程施工许可证》，信息如下：
建设用地规划许可证证号乐建规地字第469027201600153号用地单位海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司用地项目名称九所新区客运站用地位置乐东县九所新区九龙大道用地性质商务金融用地用地面积壹万柒仟壹佰陆拾壹点捌陆平方米
建设规模叁万柒仟捌佰肆拾肆点贰叁平方米（含地下室面积7006.55㎡）发证机关乐东黎族自治县住房和城乡建设局日期2017年12月30日建设工程规划许可证证号建字第469027201600232号
中威正信（北京）资产评估有限公司—9—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
建设单位（个人）乐东九所站场开发建设有限公司建设项目名称九所新区客运站工程建设位置乐东县九所新区九龙大道
建设规模31764.39㎡(含地下建筑面积4906㎡)详见建设工程规划许可变更申请审批表
备注:1、2016年12月30日，该建设单位取得乐东黎族自治县住房和城乡建设局批准的建设工程规划许可证。
2、2017年10月16日乐东县住房和城乡建设局同意该项目地下室面积由原来的
7006.55平方米增加至7213.74平方米，项目总建筑面积由原来的37844.23平方米调
整为37815.08平方米。
3、经建设单位申请，乐东黎族自治县规划委员会同意该证有效期延长至2018年12
附图及附件名称月30日。
4、因原国有土地使用权证已变更至乐东九所站场开发建设有限公司名下，新颁发不
动产权证号为:琼(2019)乐东县不动产权第0003126号，经该公司申请，由乐东县行政审批服务局于2021年9月27日同意该项目建设单位名称变更为乐东九所站场开发建设有限公司。
5、2022年1月27日，该建设单位申请建设工程规划许可证设计方案变更，具体详见《乐东黎族自治县行政审批服务局关于九所新区客运站项目规划设计方案局部调整的批复》。
发证机关乐东黎族自治县行政审批服务局日期2016年12月30日建筑工程施工许可证编号469027202212210101建设单位乐东九所站场开发建设有限公司工程名称九所新区客运站工程
建筑规模31764.39㎡
合同工期2022-11-01至2024-5-31
合同价格10578.943600万元参建单位勘察单位海南地质综合勘察设计院项目负责人邹明生设计单位海南津杭设计工程咨询有限公司项目负责人申良施工单位海南省中褚水电建筑有限公司项目负责人苏建华监理单位中昕国际项目管理有限公司总监理工程师李振华
工程总承包单位无项目经理/1、2022年1月27日，该建设单位取得乐东黎族自治县行政审批服务局批准的《建设工程规划许可证》变更(房屋建筑工程)，总建筑面积31764.39㎡(含地下建筑面积4906㎡)。
2、2018年6月29日，该建设单位取得乐东黎族自治县住房和城乡建设局核发的建筑
工程施工许可证，项目名称为九所新区客运站工程(一期)，建设规模6077.88㎡，证书备注
编号4690272018062905001号由于建设单位名称更名及施工单位更换，经该公司申请，由乐东黎族自治县行政审批服务局于2022年12月21日同意该项目施工许可证撤销，重新核发。
3、该项目总建筑面积31764.39㎡(含地下建筑面积4906.00㎡):(1)客运楼(已建)总建
筑面积(地上建筑面积)6174.73㎡;(2)办公楼(拟建)总建筑面积25589.66㎡(其中，地上中威正信（北京）资产评估有限公司—10—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
建筑面积20683.66㎡，地下建筑面积4906.00㎡)。
发证机关乐东黎族自治县行政审批服务局日期2022年12月21日
根据被评估单位提供的财务资料显示，该项目一期原由海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司开发建设，后于2022年12月海南海汽运输集团股份有限公司以在建工程作为资本金入资被评估单位，入资时一期已开发为现有状态，后由被评估单位对一期工程改造和对二期项目开发建设。根据被评估单位提供的《在建工程形象进度说明》及相关财务资料显示，该在建工程账面价值按评估基准日施工进度形象确认，因此不存在施工形象与财务状况不一致的情况，资产权属无争议。
据被评估单位介绍，该在建工程及其占用的土地不存在抵押、担保等他项权利。
（四）实物状况
一期：开发建设客运站站房综合楼，占地面积为1643.67㎡，规划总建筑面积为
6174.73㎡，共5层，设有候乘厅、售票厅、行包用房、办公、调度室、职工餐厅、会
议室、商铺等，建筑首层层高为 4.8m，其它层层高为 3.9m，采用框架结构，施工合同总概算金额1446.69万元，评估基准日已完成产值1446.69万元，施工进度为100%，于2018年1月开工建设，在完成主体施工和一层客运部分装修后，因消防主要设备系统均设计在二期地下室，一期消防设施设备无法满足消防验收要求，项目停工至今无法竣工验收，据被评估单位介绍，由二期施工单位对一期项目进行改造后同二期项目一起竣工验收。
二期：开发建设2栋写字楼和地下一层地下室，占地面积为2642.41㎡，写字楼规划总建筑面积为25589.66㎡，均为10层的高层建筑，设置有办公用房及配套用房等，建筑高度 34.3m，框架结构，其中地下室建筑面积 4906.00㎡，主要设有消防水泵房、生活水泵房、变配电房、发电机房等，采用框架剪力墙结构。施工合同总概算金额
10578.94万元，评估基准日已完成产值4994.21万元，施工进度为47.21%，二期工程
于2022年11月开工，截止评估基准日，已完成主体封顶。
据被评估单位介绍，由于企业决策原因，该在建工程目前已暂停，预计完工时间根据企业决策确定。
二、资产的法律权属核查情况：
根据被评估单位提供的报建材料、相关产权承诺，确认纳入评估范围的在建工程确属乐东九所站场开发建设有限公司所有，权属无争议，将来若发生产权纠纷，由乐东九所站场开发建设有限公司承担相应责任。
中威正信（北京）资产评估有限公司—11—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
三、评估程序
1、核对申报资料
根据被评估单位提供的在建工程评估申报明细表进行核实，对于申报明细表中不相符、重复、遗漏及含混不清的项目，通过核实予以修正。
2、现场勘查
在被评估单位项目管理人员的配合下，对在建工程的工程类型、实际规模、等工程建设情况进行了解，对与申报资料有差异的予以调整，做到账实相符。
3、资料收集
收集有关于在建工程的工程合同、付款凭证等资料，并对资料进行核实。
4、评定估算阶段
根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定委估资产在评估基准日的公允市场价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。
四、评估依据：
1、委估资产清单；
2、市场调查资料；
3、被评估企业提供的房屋整体情况说明等有关资料；
4、财政部有关资产评估方法及管理的相关规定；
5、评估人员对委估房屋建筑物类资产的实地勘察、分析记录及拍照。
五、评估方法
评估人员在认真分析所掌握的资料并对评估对象进行实地查勘后，根据评估对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，经过反复研究和综合考虑，采用成本法进行评估（不包含土地使用权价值）。
评估值=不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本+开发利润
1、建安造价、前期费用及其他费用的确定
建安造价：是指建设期内直接用于工程建造、设备购置及其安装的费用。
前期费用及其他费用：依据《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付生产或使用止的整个建设期间，除建安造价以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效益或效能而发生的各项费用，如建设单位管理费、勘查设计费、前期咨询费、监理费等。
（1）一期
*建安造价：根据《海南省建筑工程预算定额》，按其用途、结构和掌握的建材市中威正信（北京）资产评估有限公司—12—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明场情况，再按照估价期日建筑材料价格及人工费用水平，按类比法估算拟建建筑物的评估基准日的建安造价。
*前期费用及其他费用：本次评估依据《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》及市场调查状况确定前期费用及其他费用取值。
（2）二期
通过被评估单位提供的明细账、工程合同等资料，评估对象账面价值为建安成本、前期费用及其他费用，不包含建设单位管理费，考虑二期建设时间距离评估基准日较近，通过市场调查及咨询，类似规模工程的建安造价、前期费用及其他费用变动较小，本次评估账面已有的建安造价、前期费用及其他费用时按核实后的价值确定，建设单位管理费依据《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》及市场调查状况确定取值。
2、资金成本的确定
根据项目规模，评估人员核定其合理建设工期，选取相应的 LPR 贷款利率，并假设投资建设资金均匀投入，计算其资金成本。即：
资金成本=建设期均匀投入的费用×[(1+合理工期贷款利率)(/2)-1]+建设初期一次性投入
的费用×[(1+)(合理工期贷款利率)-1]
建设期均匀投入的费用包括：建安造价、监理费、建设单位管理费等；
建设初期一次性投入的费用：基础设施配套费、勘查设计费、招标代理费、编制费等
3、开发利润被评估单位属于房地产开发业中的物业管理类，本次评估参考《2023年企业绩效评价标准值》中物业管理类国有资本回报率平均值4.1%确定开发利润率。
开发利润=（不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本）×4.1%
六、案例分析：
案例：九所新区客运站项目二期工程（在建工程评估明细表序号1）
评估值=不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本+开发利润
（一）建安造价、前期费用及其他费用
考虑二期建设时间距离评估基准日较近，通过市场调查及咨询，类似规模工程的建安造价、前期费用及其他费用变动较小，本次评估账面已有的建安造价、前期费用及其他费用时按核实后的价值确定。
建设单位管理费参考《海南省建设项目总概算组成及其他费用计算规定》计算出的
收费为1014363.55元。
中威正信（北京）资产评估有限公司—13—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明项目建设管理费总额控制数费率表
工程总概算（万元）费率（%）
1000以下2.0
1001-50001.5
5001-100001.2
10001-500001.0
50001-1000000.8
100000以上0.4
注：计费基数扣除建设用地和项目建设管理费。
本次评估计算工程总概算按在建工程评估值（不含开发利润）确定，采用迭代计算后扣除建设管理费、建设用地费的工程总概算金额为51196962.71元，则：
建设管理费=(1000×2%+（5000-1000）×1.5%+（51196962.71/10000-5000）
×1.2%)×10000
=1014363.55元
建安造价、前期及其他费用明细如下：
名称金额（元）备注
建安造价45818434.82建设期均匀投入
前期费用及其他费用4969989.10
其中：建设管理费1014363.55建设期均匀投入
跟踪审计费433564.35建设期均匀投入
监理费用113689.32建设期均匀投入
其他建设期费用3408371.88预计建设期初投入
（二）资金成本
根据在建工程体量及评估人员市场调查，类似规模房地产开发建设周期一般为1-3年，结合实际开发状况，开发周期设定为1.5年，通过网站查询及内插法测算，1.5年期 LPR为 3.51%，则：
资金成本=（45818434.82+1014363.55+433564.35+113689.32）×[（1+3.51%（）1.5/2）
-1]+3408371.88×[（1+3.51%）1.5-1]
=1422902.29元
（三）开发利润被评估单位属于房地产开发业中的物业管理类，本次评估参考《2023年企业绩效评价标准值》中物业管理类国有资本回报率平均值4.1%确定开发利润率。
开发利润=（不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本）×4.1%
中威正信（北京）资产评估有限公司—14—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
=（45818434.82+4969989.10+1422902.29）×4.1%
=2140664.38元
（四）评估值
评估值=不含税建安造价＋不含税前期及其他费用＋资金成本+开发利润
=45818434.82+4969989.10+1422902.29+2140664.38
=54351991.00元
七、评估结果
经上述测算，委估在建工程总评估值为73172752.00元，评估增值5690578.70元，增值率为8.43%。
八、评估增减值原因分析：
增值主要原因：九所新区客运站项目账面价值不包含建设管理费、资金成本、开发利润，评估考虑了建设管理费、资金成本、开发利润造成评估增值。
中威正信（北京）资产评估有限公司—15—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明无形资产评估技术说明
一、土地账面情况乐东九所站场开发建设有限公司填制的委估无形资产为位于九所新区九龙大道北
侧一宗土地面积17161.86㎡商务金融用地，账面原值1480099.64元，账面净值
815092.47元。
二、委估宗地概况
根据被评估单位提供《不动产权证书》（琼（2019）乐东县不动产权第0003126
号）和评估申报表，账面记录的无形资产为位于九所新区九龙大道北侧一宗土地面积为
17161.86㎡的商务金融用地。该国有建设用地使用权权利人为乐东九所站场开发建设
有限公司，用途为商务金融用地，权利性质为出让，使用期限至2070年5月30日止。
宗地一面临次干道（龙湖大道），形状较规则，宗地开发程度为宗地外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯），宗地内场地正在建设九所新区客运站项目。
经被评估单位介绍，不存在抵押、担保等他项权利。
三、评估过程
（一）资产的清查与核实
1．根据资产评估的原则和程序，根据被评估单位提供的评估资料，进行土地面积、容积率、土地情况等情况的核实。
2、对照有关资料对委估宗地进行查勘，与有关人员座谈，了解宗地位置、土地四
至、配套设施及开发程度，作了详细的现场勘察记录。
（二）评定估算
1．就本次评估涉及到的委估宗地，评估人员进行广泛的有针对性的市场调查，调
查了解了当地政府公布的有关征地补偿文件、基准地价文件、当地土地开发费、类似土
地市场交易案例等有关资料，取得土地评估的计价依据。
2、根据收集掌握的有关资料，运用适当评估方法，并掌握委估宗地的性质、土地
使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位条件，对委估宗地进行综合评定估算。
（三）评估汇总
在完成评估计算工作后，对评估结果进行汇总过程。
（四）归纳、整理评估资料，计算确定评估值，撰写资产清查核实说明及评估技术说明。
中威正信（北京）资产评估有限公司—16—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
四、评估依据
1、有关政策法规和文件
（1）《中华人民共和国土地管理法》(主席令第28号)；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》(主席令第72号)；
（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》(国务院令第256号)；
（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院第55
号令)；
（5）《关于严格按国家标准实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地评估规程>的通知》(国土资发[2002]195号)；
（6）《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）；
（7）土地所在地有关部门颁布的法规、通知、文件。
2、有关技术标准
（1）《城镇土地评估规程》(GB/T18508-2014)；
（2）《城镇土地分等定级规程》(GB/T18507-2014)；
（3）《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)；
（4）《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》。
3、其他资料
（1）被评估单位提供的有关资料；
（2）评估人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
五、评估原则
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地评估必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，才能做出正确的评估，我们在本次评估过程中，根据土地评估技术规程及委估宗地的具体情况主要遵循以下原则：
（一）评估技术原则
1、替代原则
指土地评估应以相邻地区或类似地区功能相同或相近、条件相似的土地市场交易价
格为依据，评估结果不得明显偏离具有替代性质的土地客观价格。
2、最有效利用原则
指土地评估应以待估宗地的最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用中威正信（北京）资产评估有限公司—17—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
是否符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等为依据。
3、预期收益原则
指土地评估应以委估宗地在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。
4、供需原则
指土地评估要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
5、贡献原则
不动产总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可根据土地对不动产收益的贡献大小确定。
（二）其他原则
1、合法原则
合法原则要求土地评估应以委估宗地的合法权益为前提进行，即必须以委估宗地的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。
六、价值内涵定义本次委估宗地为一宗位于九所新区九龙大道北侧国有出让商务金融用地的土地使用权。土地面积为17161.86㎡，土地使用权人为乐东九所站场开发建设有限公司。地价定义如下：
1、土地用途设定
根据被评估单位提供的《不动产权证书》（琼（2019）乐东县不动产权第0003126
号）所载，委估宗地用途为商务金融用地。
2、开发程度设定根据评估人员现场勘查，委估宗地土地实际开发程度为宗地外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯），宗地红线内正在建设九所新区客运站项目，本次评估设定委估宗地土地开发程度为宗地外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通气、通讯），宗地红线内场地平整。
3、土地使用权类型设定
根据被评估单位提供的《不动产权证书》（琼（2019）乐东县不动产权第0003126
号）所载，委估宗地的土地使用权类型为出让，本次评估设定土地使用权类型为出让。
4、土地使用年限设定
根据被评估单位提供的《不动产权证书》（琼（2019）乐东县不动产权第0003126
中威正信（北京）资产评估有限公司—18—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
号）所载，委估宗地使用期限为2070年5月30日，截至评估基准日2024年6月30日，剩余土地使用年限为45.95年。
5、土地利用条件设定
根据被评估单位提供的《建设工程规划许可证》所载，委估宗地容积率为1.54，建筑密度为24.97%，绿地率为25.86%，建筑限高为35.9米，本次评估设定宗地容积率为
1.54，建筑密度为24.97%，绿地率为25.86%，建筑限高为35.9米。
6、土地使用权价格类型
委估宗地于评估基准日的国有出让土地使用权市场价格。
7、他项权利限制
根据委托人提供《不动产权证书》（琼（2019）乐东县不动产权第0003126号）及
评估人员调查结果，未发现委估宗地于评估基准日存在抵押权等他项权利限制，本次评估设定委估宗地无他项权利限制。
综上所述，本报告地价定义为：委估宗地作为国有出让商务金融用地，无他项权利限制，在上述设定的土地利用条件、开发程度、土地用途等条件下，评估基准日为2024年6月30日，剩余土地使用年限为45.95年，公开市场条件下的国有出让土地使用权市场价格。
七、评估方法
根据《城镇土地评估规程》，常用的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。本次评估在认真分析所掌握的资料并进行现场勘查之后，选取市场比较法和基准地价系数修正法作为本次评估无形资产-土地的基本方法。
八、影响地价因素分析
（一）一般因素分析
影响委估宗地价格水平的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政
治和自然因素等，内容包含城市资源状况、不动产制度与不动产市场状况、产业政策、税收政策、金融政策、供需管理政策、城市规划和发展目标、城市社会经济发展状况等。
1、城市资源状况
地理位置：乐东黎族自治县，是海南省直辖自治县，位于海南岛西南部，介于北纬
18°24′至18°58′，东经108°39′至109°24′之间。地势北高南低，背山面海。东和东北与
五指山市、白沙黎族自治县接壤，东南与三亚市交界，北与东方市、昌江黎族自治县毗邻，西南临南海，陆地面积2766.42平方公里，其中耕地面积561.21平方公里；海域面中威正信（北京）资产评估有限公司—19—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
积1726.8平方公里，海岸线84.3公里。
土地资源：乐东县土地资源丰富，全县可利用土地面积431.09万亩，其中宜农地
95.36万亩，宜林地179.33万亩宜热作地16.86万亩其它地23.28万亩。
人口数量：根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日零时，乐东黎族自治县常住人口为464435人。
行政区划：乐东黎族自治县，辖有区域内有11个镇，分别为：抱由镇、万冲镇、大安镇、志仲镇、千家镇、九所镇、利国镇、黄流镇、佛罗镇、莺歌海镇、尖峰镇，共
173个村委会、20个居委会、600个自然村；陆地面积2766.42平方公里，其中耕地面
积561.21平方公里；海域面积1726.8平方公里，海岸线84.3公里。
社会救助和福利：2021年全县发放低保金6893.361万元、特困供养金693.692万
元、残疾人“两项”补贴1740.236万元。年末城镇居民最低生活保障人数2781人，比上年下降9.3%；农村居民最低生活保障人数13944人，比上年下降8.8%；全县特困人员共849人，比上年增长2.4%。
2、城市社会经济发展状况
2022年全县地区生产总值完成195.07亿元，按不变价计算，同比增长1.7%。其中，
第一产业增加值110.37亿元，同比增长2.7%；第二产业增加值24.58亿元，同比下降
1.5%；第三产业增加值60.12亿元，同比增长1.2%。三次产业结构占比为56.6：12.6：
30.8。从季度走势来看，一季度增长7.5%，上半年增长4.5%，前三季度增长2.1%，全
年增长 1.7%，GDP增长呈高开低走态势。从产业增长贡献看，第一产业增加值对 GDP的增长贡献率为 87.0%，拉动 GDP增长 1.4个百分点，是拉动 GDP增长的主要动力；
第二产业增加值对 GDP的增长贡献率为负 11.5%，拉低 GDP下降 0.2个百分点；第三
产业增加值对 GDP的增长贡献率为 24.5%，拉动 GDP增长 0.5个百分点。 2022年，全县固定资产投资同比增长7.9%。其中，非房地产开发投资额同比增长15.9%；房地产开发投资额同比下降7.4%。全县在库统计项目共133个，其中政府投资投资项目75个，社会投资项目48个，跨市县项目10个。入库待批0个，正在跟踪项目12个。
2023年全县完成地区生产总值（GDP）213.04亿元，按不变价格计算，比上年增长7.3%。其中，第一产业增加值完成119.67亿元，同比增长4.7%；第二产业增加值完成27.38亿元，同比增长14.3%；第三产业增加值完成65.99亿元，同比增长9.0%。三次产业结构比重为：56.2:12.9:30.9。三次产业对经济增长的贡献率分别为34.0%、23.4%和42.6%。2023年全县建筑业完成增加值17.64亿元，同比增长17.5%。全县资质内建筑业企业4家；全年房屋建筑施工面积135.84万平方米，比上年增长19.9%。其中，中威正信（北京）资产评估有限公司—20—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
新开工房屋建筑施工面积33.2万平方米，比上年增长14.1%年末全县房地产业实现增加值13.68亿元，比上年增长17.9%。全年完成房地产开发投资额同比下降4.8%。全年房地产开发投资到位资金同比下降9.5%。其中本年资金来源同比下降7.4%。本年资金中，自筹资金同比下降29.5%；其他资金同比增长149%；国内贷款同比增长161.0%。
商品房销售面积13.43万平方米，比上年增长588.2%；商品房销售额17.39亿元，比上年增长492.4%。
（二）区域因素分析
影响委估宗地价格水平的区域因素主要指影响城镇内部的各区域之间的区域概况、
商业繁华程度、交通状况、基础设施、环境条件、人口状况、城市规划等因素。本报告仅分析对委估宗地土地价格产生影响的区域因素。
1、区域概况
委估宗地位于乐东县九所新区九龙大道。
2、商业繁华程度
委估宗地位于九所镇商服中心范围内，周边多为临街商铺，商业繁华程度优，商业物业集聚程度较高。
3、交通状况
（1）道路通达状况
评估对象区域内有龙湖大道、540国道，道路通达度较高。
（2）公路便捷度
评估对象所在区域无公交，有过路班车停靠，公路便捷度一般。
（3）距高铁站、长途汽车站、高速公路出入口距离委估宗地距海南环岛高速出入口距离小于400米。
3、基础设施待估宗地所在区域土地开发程度已达到宗地外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气）。
通路：道路畅通，形成网络，达到规划设计标准，路面质量较高。
通电：建有变电站，通过地下电缆或架杆明线输送电源，电力供应充分，达到规划设计标准。
通上水：有水厂，供水系统呈循环状或树枝状，供水能满足需要，达到规划设计标准。
通下水：建有污水处理厂，雨污分流，暗沟排污，达到规划设计标准。
中威正信（北京）资产评估有限公司—21—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
通讯：通讯方便快捷，电话装机容量充足，达到规划设计标准。
通气：煤气管道已形成网络，达到规划设计标准。
4、环境质量
委估宗地位于九所新区九龙大道北侧，环境质量较优。
5、人口密度
委估宗地所在区域人口密度一般。
6、城市规划影响度
评估对象位于九所新区九龙大道北侧，城市规划影响度一般。
（三）个别因素分析
影响委估宗地价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的基础设施条件，宗地面积、宗地用途和土地使用年限、宗地形状、宗地临路状况及临街道路类型、地质条件、
地势地形、相邻土地利用类型、规划指标、临街宽深比、个别开发程度、最合理和最有效利用。本报告仅对委估宗地地价产生影响的以下个别因素进行分析。
1、宗地面积
委估宗地证载面积17161.86㎡，结合项目的规划指标，面积对土地利用无不良影响。
2、宗地用途及土地使用年限
委估宗地为国有出让土地，地类（用途）为商务金融用地，土地使用权终止日期为
2070年5月30日，则截至评估基准日，委估宗地剩余土地使用年限为45.95年。
3、宗地形状
根据评估人员现场勘查及委托评估方提供的《宗地图》，委估宗地形状呈多边形，形状较规则，对土地利用较为有利。
4、临路状况及临街宽深比
根据评估人员现场勘查，委估宗地一面临次干道（龙湖大道），临路状况一般。根据评估人员现场勘查及委托评估方提供的《宗地图》，临街宽深比约为0.47。
5、地质条件
地质承载力一般，对建设无影响。
6、地势地形
宗地地势平坦，对宗地利用无不良影响。
7、相邻土地利用类型
委估宗地九所新区九龙大道北侧，相邻土地利用类型为住宅用地。
中威正信（北京）资产评估有限公司—22—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
8、规划条件
根据委托人提供《不动产权证书》（琼（2019）乐东县不动产权第0003126号）、
《建设工程规划许可证》所载，委估宗地用途为商务金融用地，容积率为1.54，建筑密度为24.97%，绿地率为25.86%，建筑限高为35.9米。
9、个别开发程度根据评估人员现场勘查，委估宗地土地实际开发程度为宗地外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），宗地红线内正在建设九所新区客运站项目。
10、最合理和最有效利用
根据《不动产权证书》所载，宗地用途为商务金融用地，根据评估人员现场勘查时对周边土地开发利用情况的调查，委估宗地位于九所新区九龙大道北侧，临龙湖大道，对外通达度高，周边有住宅、酒店、商业等房地产。委估宗地按法定用途使用为最合理利用，相应的规划指标能够实现土地的最有效利用。
委估宗地土地面积合适利用、宗地位置较好、临路状况一般、土地使用年限略高于
法定最高使用年限、形状较规则、无不良水文地质条件、地势平坦、按法定用途及设定
规划条件能够实现委估宗地最有效利用，综上所述，个别因素整体对委估宗地地价有增价影响。
九、土地评估方法
1、市场比较法
市场比较法是在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者的成交价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估基准日地价的方法。计算公式如下：
P=A×a1×a2×a3×a4
其中：P—评估对象价格；
A—比较实例宗地价格；
a1—交易日期修正系数；
a2—交易情况修正系数；
a3—区域因素修正系数；
a4—个别因素修正系数。
2、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照中威正信（北京）资产评估有限公司—23—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。计算公式如下：
Pi=（P×Py×Pq ）×（1+K）×∏S+基础设施开发程度差异
式中：Pi—— 待估宗地地面（地面）地价
P —— 待估宗地对应的基准地面（地面）地价
Py—— 土地用途修正系数
Pq—— 期日修正系数
K—— 待估宗地区域影响因素总修正值
∏S—— 待估宗地个别因素修正系数的乘积
十、评估测算过程：
I、采用市场比较法测算土地价值
1、比较实例条件说明
选择比较交易比较案例时，与评估对象比较应符合以下要求：
与评估对象属同一供需圈；
与评估对象用途应相同或相近；
与评估对象的交易类型相同或相似；
与评估对象的评估基准日应接近；
交易案例必须为正常交易，或可以修正为正常交易；
*通过调查分析，我们选择了与评估对象条件类似的3个比较案例，各比较案例情况描述如下：
案例1：位于乐东黎族自治县尖峰镇，土地用途为60%零售商业用地40%旅馆用地，土地面积为29000.91㎡，容积率为1.2。商业繁华度一般、距繁华中心距离较远，道路通达度较高，对外交通便利度一般，宗地形状较规则，土地开发程度为中配置六通一平，于2023年12月12日土地使用年限为40年的交易单价为地面地价1569.00元/㎡。
案例 2：位于乐东黎族自治县县九所镇 Ln2023-4 号零售商业项目，土地用途为零售商业用地，土地面积为5526.46㎡，容积率为2.5。商业繁华度较高、距繁华中心距离较近，道路通达度较高，对外交通便利度高，宗地形状较规则，土地开发程度为中配置六通一平，于2023年8月28日土地使用年限为40年的交易单价为地面地价3438.00元/㎡。
案例 3：位于乐东黎族自治县宜兴路西侧乐东县 Ln2021-44-2零售商业项目，土地中威正信（北京）资产评估有限公司—24—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
用途为零售商业用地，土地面积为6816.57㎡，容积率为1.8。商业繁华度较高、距繁华中心距离较近，道路通达度较高，对外交通便利度较高，宗地形状较规则，土地开发程度为中配置六通一平，于2022年8月19日土地使用年限为40年的交易单价为地面地价2083.00元/㎡。
*比较因素的选择
根据评估对象的用途及区域位置等条件，选择影响评估对象价格的主要因素有：
a.交易时间：确定地价指数；
b.交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；
c.区域因素：主要有商业繁华度、交通条件（距（区级）繁华中心距离、道路等级、道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、公共设施完善度、环境
质量条件、人口状况等；
d.个别因素：主要指宗地容积率、面积、形状、临路状况、地形地势、工程地质状况等。
*编制比较因素条件说明表评估对象与比较实例的比较因素条件详见下表。
比较因素条件说明表评估对象及案例评估对象实例1实例2实例3比较因素乐东黎族自治乐东黎族自治县宜兴路西侧九所新区九龙大乐东黎族自治县九所镇宗地位置乐东县
道 县尖峰镇 Ln2023-4号零 Ln2021-44-2售商业项目零售商业项目
交易价格（元/㎡）待估1569.003438.002083.00
(/)20246302023年12月122023年8月282022年8月19交易日期年月年月日日日日交易情况正常正常正常正常
60%零售商业
土地用途商务金融用地用地40%旅馆零售商业用地零售商业用地用地使用权类型出让出让出让出让
土地剩余使用年限（年）45.9540.0040.0040.00商业繁华度较繁华一般较繁华较繁华距（区级）繁华中较近较远较近较近心距离区域交道路等级主干道主干道主干道主干道因通素条道路通达度较通畅较通畅较通畅较通畅件公交便捷度一般一般一般一般对外交通便利度便利一般便利较便利
中威正信（北京）资产评估有限公司—25—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明基础设施完善度中配置中配置中配置中配置公共设施完善度较齐备一般较齐备较齐备环境质量条件较优较优较优一般旅游资源优较优优一般人口状况一般一般一般一般
容积率1.541.22.51.8
宗地面积（m2） 17161.86 29000.91 ，一，一般 5526.46，较小 6816.57，较小般个宗地形状较规则较规则较规则较规则别
因临街状况一面临街（路）一面临街（路）一面临街（路）一面临街（路）素地形地势平坦平坦平坦平坦无异常地质现无异常地质现无异常地质现无异常地质现
工程地质状况象，对宗地利用象，对宗地象，对宗地象，对宗无影响利用无影响利用无影响地利用无影响
*比较因素修正说明
调查分析评估对象所在地土地市场的发展变化，确定各比较因素条件指数如下：
A.交易时间修正根据海南省自然资源和规划厅公布的城镇地价动态监测指数表确定交易时间修正
系数如下：
内容评估对象案例1案例2案例3交易日期2024年6月30日2023年12月12日2023年8月28日2022年8月19日
交易时间修正系数97.4197.4197.4198.73
B.交易情况修正
比较案例与评估对象均为正常情况下的交易，故不作修正。
C.土地用途修正
根据《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》土地用途修正系数，土地用途修正如下：
内容评估对象案例1案例2案例3
60%零售商业用地40%旅
土地用途商务金融用地零售商业用地零售商业用地馆用地
100%60%×112%+40%×90%土地用途修正系数112%112%
=103.20%
D. 土地使用权类型修正
委估宗地与实例均为出让，不作修正。
E.土地剩余使用年限修正
使用年期修正系数根据下列公式计算：
k=[1-1/（1+r）m]÷[1-1/(1+r)n]
中威正信（北京）资产评估有限公司—26—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
式中：
k—使用年期修正系数
r—土地还原率，以《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》确定的土地还原率为依据，确定评估基准日土地还原率为6.89%。
m—评估对象使用年期
n—最高使用年期
评估对象年期修正系数为：
[1-1/（1+6.89%）45.95]÷[1-1/(1+6.89%)40]=1.0245
则评估对象的年期修正系数为：1.0245。
实例均为40年期使用权，故年期修正系数为1.0000。
F.区域因素修正
a.商业繁华度指数的确定
分为繁华、较繁华、一般、不太繁华、不繁华五个等级，以评估对象为100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少修正5%；
b.距区域繁华中心距离指数的确定
分近、较近、较远、远四个等级，以评估对象距区域繁华中心距离指数为100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少3%；
c.道路等级指数的确定
按主干道、次干道、支路、街巷（不临路）四个等级划分，以评估对象为100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少修正3%；
d.道路通达度指数的确定
分通畅、较通畅、一般、不大通畅、不通畅五个等级，以评估对象道路通达度指数为100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少2%；
e.公交便捷度指数的确定
分便捷、较便捷、一般、不太便捷、不便捷五个等级，以评估对象为100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少3%；
f.对外交通便利度指数的确定
分便利、较便利、一般、不大便利、不便利五个等级，以评估对象指数为100，每增加或降低一个等级，指数相应增加或减少5%；
g.基础设施完善度指数的确定
分为高、中、低配置三个等级，以评估对象为100，每增加或降低一个等级，指数中威正信（北京）资产评估有限公司—27—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
相应增加或减少3%；
h.公共设施完善度指数的确定
分为齐备、较齐备、一般、较不齐备、不齐备五个等级，以评估对象为100，每上升或下降一个等级，指数相应增加或减少2%；
i.环境景观指数的确定
分为劣、较劣、一般、较优、优五个等级，以评估对象为100，每增加一个等级，相应往上修正2%;
j.旅游资源状况指数的确定
分为劣、较劣、一般、较优、优五个等级，以评估对象为100，每增加一个等级，相应往上修正3%;
k.人口状况指数的确定
分为密集、较密集、一般、较稀松、稀松五个等级，以评估对象为100，每上升或降低一个等级，指数相应增加或减少2%；
G.个别因素修正
a.容积率修正根据《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》（评估基准日2020年7月
1日），评估对象与比较案例的容积率修正系数如下：
内容评估对象案例1案例2案例3
容积率1.541.22.51.8
修正系数1.01020.9351.248351.0708
b.宗地面积修正
宗地面积分小、较小、一般、较大、大五个等级，以评估对象为100，每上升或降低一个等级，指数相应增加或减少2%；
c.宗地形状修正
宗地形状分为规则、较规则、较不规则、不规则，以评估对象形状指数为100，每上升或下降一个等级，指数增加（或减少）2%。
d.临街（路）状况修正
临路状况分为不临街（路）、一面临街（路）、两面临街（路）、三面临街（路）、
四面临街（路）五个等级，以评估对象指数为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%；
e.地形地势修正
中威正信（北京）资产评估有限公司—28—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
地形地势分为起伏、不平坦、较平坦、平坦，以评估对象指数为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
f.地质条件修正
比较案例与评估对象地基承载力基本一致，故不作修正。
g.工程地质状况修正
比较案例与评估对象工程地质状况基本一致，故不作修正。
*比较因素的选择和修正
根据评估对象与比较实例各种因素具体情况，详见下表：
比较因素条件指数表评估对象及案例评估对象案例1案例2案例3比较因素
交易价格（元/㎡）待估1569.003438.002083.00
交易日期97.4197.4197.4198.73交易情况100100100100土地用途100112112112使用权类型100100100100
土地剩余使用年限修正系数1.0245111商业繁华度10095100100距区域繁华中心距离10097100100道路等级100100100100交通道路通达度100100100100条件公交便捷度100100100100区域对外交通便利度1009010095因素基础设施完善度100100100100公共设施完善度10098100100环境质量条件10010010098旅游资源状况1009710094人口状况100100100100
容积率系数1.01020.93501.24841.0708宗地面积100100102102个宗地形状100100100100别因
素临街（路）状况100100100100地形地势100100100100工程地质状况100100100100
中威正信（北京）资产评估有限公司—29—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
*编制因素条件修正系数表
将评估对象的因素条件指数与比较实例因素条件指数进行比较，得到因素修正系数。
比较因素修正系数表案例案例1案例2案例3比较因素
交易价格（元/㎡）1569.003438.002083.00
交易日期97.41/97.4197.41/97.4197.41/98.73
交易情况100/100100/100100/100
土地用途100/112100/112100/112
使用权类型100/100100/100100/100
土地剩余使用年限修正系数1.0245/11.0245/11.0245/1
商业繁华度100/95100/100100/100
距区域繁华中心100/97100/100100/100距离
交道路等级100/100100/100100/100通
条道路通达度100/100100/100100/100件
区公交便捷度100/100100/100100/100域
因对外交通便利度100/90100/100100/95素
基础设施完善度100/100100/100100/100
公共设施完善度100/98100/100100/100
环境质量条件100/100100/100100/98
旅游资源状况100/97100/100100/94
人口状况100/100100/100100/100
容积率系数1.0102/0.9351.0102/1.248351.0102/1.0708
宗地面积100/100100/102100/102
个宗地形状100/100100/100100/100别
因临街（路）状况100/100100/100100/100素
地形地势100/100100/100100/100
工程地质状况100/100100/100100/100
案例修正系数1.25400.72570.9538
比准价格（元/㎡）1968.002495.001987.00
*确定市场比较法评估结果
经过比较分析和测算，分别得到三个比较实例的比准价格，由于三个比准价格比较接近，故取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法的评估结果。
宗地地面地价=（1968.00+2495.00+1987.00）÷3
中威正信（北京）资产评估有限公司—30—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
=2150.00元/㎡（取整）
Ⅱ基准地价系数修正法
1、基准地价介绍
根据《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》规定，乐东县商服用地基准地价内涵：设定商服用地基准地价的评估基准日为2020年7月1日，平均容积率为1.5，土地使用年期为40年，在对应基础设施开发程度条件下的国有土地使用权区域
平均价格，地价以地面价元/㎡表示。
2、确定待估宗地土地级别及基准地价委估宗地为商务金融用地，通过查阅《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》及现场查勘，委估宗地同时跨路线价和区片价，应分别采用宗地所在的路线价和区片价以面积为权重计算的结果作为其基准地价，路线价里地线深度为20米，其中路线价为1987.00元/平方米，区片价为1630.00元/平方米。
查宗地图，委估宗地临街宽度为87.71米，则路线价面积=87.71×20=1754.20平方米，区片价面积=17161.86-1754.20=15407.66平方米。则委估宗地对应基准地价=
（1987.00×1754.20+1630.00×15407.66）÷17161.86=1666.00元/平方米。该基准地价
对应的“六通一平”基础设施开发费用为255元/㎡，折合17万元/亩。
3、具体系数修正过程
（1）土地用途修正系数
查《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》中土地用途修正系数表，委估宗地为商务金融用地，修正系数为100%。详见下表：
三级类用一级类二级类三级类途修正系数
加油加气站用地122%
零售商业用地农贸市场用地70%零售商业用地
(112%加油加气站用地、农贸市场用地除外)
批发市场用地—105%
餐饮用地—90%商服用地
产权式酒店用地110%旅馆用地旅馆用地
(90%产权式酒店用地除外)
金融保险用地100%
商务金融用地艺术传媒用地96%
其他商务用地100%
中威正信（北京）资产评估有限公司—31—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
绿地率小于65%的大型游乐设施用地60%
娱乐用地娱乐用地75%（绿地率小于65%的大型游乐设施用地除外）
其他商服用地—80%
（2）期日修正系数
乐东县基准地价评估基准日为2020年7月1日，根据海南省2023年12月31日城镇地价动态监测指数表，商服用地地价指数为97.41%（以2020年7月1日为基期），截至评估基准日尚未公布最新数据，考虑到短时间内土地市场价格变化不大，因此本次评估参照2023年12月31日的地价指数确定评估基准日的地价指数，即0.9741。
（3）宗地基础设施开发程度差异修正
委估宗地对应的商服用地开发程度为“六通一平”的开发费用为255元/㎡，完全“六通一平”的开发费用为300元/平方米。
评估高配高配置中配置低配置置系数项目系数系数系数（%）开发情况开发情况开发情况（%）
（%）（%）接近主干
道路畅通，形有主干道路通道或远离成网络，达到过，但未形成主干道路，
通路(20~27.5]规划设计标(11~20]网络。基本能[0~11]20无法直接准，路面质量够通达，路面通达，路面较高质量一般质量差
建有变电站，有输电线路经通过地下电缆远离输电
通电(9~13]过，接电方便，或架杆明线输(4.5~9][0~4.5]线路，接电10电力基本能满送电源，电力不方便足需要供应充分通讯方便快
电缆、电线捷，电话装机有主要的通讯经过，可以
通讯(9~17]容量充足，达(4.5~9]电缆、电线经[0~4.5]13接线但不
到规划设计标过，接线方便方便准接近煤气有煤气管道通
煤气管道已形管道，或远通燃气(6~8]过，但未形成成网络，达到(3~6][0~3]离煤气管8网络，用气条规划设计标准道，无法直件基本便利接利用有水厂，供水系统呈循环状邻近水厂或有基本靠打
(7.5~9]或树枝状，供(3.5~7.5主要的供水系[0~3.5]井取水，用通上水7
水能满足要]统经过，用水水条件较求，达到规划条件基本便利不便利设计标准建有污水处理
雨水污水排放雨污合流，厂雨污分流，通下水(14.5~20](7.5~14.条件基本便暗沟排污。达5][0~7.5]明沟排污。15利，基本能满书排水条到规划设计标足需要件差准
平整(4~5.5]地面平整，可(2~4]地面基本平[0~2]地面需经4
以利用整，基本可以过平整，才中威正信（北京）资产评估有限公司—32—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明利用可以利合计77
完全六通一平对应的开发费用（元/平方米）300
委估宗地开发费用（元/平方米）231
基准地价对应的开发费用（元/平方米）255
开发程度差异=委估宗地开发费用-基准地价对应的开发费用（元/平方米）-24
（4）待估宗地地价区域因素总修正值
对照《其他乡镇商服用地区域因素修正系数指标说明》和《其他乡镇商服用地区域因素修正表》，根据待估宗地的实际情况，确定影响待估宗地的因素条件及修正系数见下表：
其他乡镇商服用地区域因素修正系数指标说明因素因子优较优一般较劣劣距区域繁华商服中心距
商服繁华 (m) [0200] (200500] (500800] (8001200] (1200+∞)离程度商服物业集聚程度密集较密集一般较稀疏稀疏道路通畅道路较为
道路通畅，道路较为道路较为形成网通畅，未形成网络，通畅，未形通畅，未形络，区域形成网道路通达度区城内有1成网络，区成网络，区内至少有络，区域
2条主干道城内有次域内仅有条主干内无法直
通过干道通过支路通过交通条件道通过接通达至少有2有1条公公交站点公交站点公交站点公交便捷度条公交线交线路通在500米在1000米在1000路通过过以内以米以
距高铁站、长途汽车站、[0400](400800](8001200](12001800](1800+∞)
高速公路出入口距离(m)供电状况完善较完善一般较差差供水状况完善较完善一般较差差基本设施供气状况完善较完善一般较差差状况排水状况完善较完善一般较差差通讯状况完善较完善一般较差差环境质量优劣度优较优一般较劣劣自然条件优劣度优较优一般较劣劣
环境条件距江(河)、湖(水库)、海、(0100](100300](300600]————
公园(广场)距离(m)旅游资源状况优较优一般较劣劣人口状况人口密度密集较密集一般较稀疏稀疏
城市规划城市规划影响度高较高一般————
其他乡镇商服用地区域因素修正表（%）因素因子优较优一般较劣劣
中威正信（北京）资产评估有限公司—33—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明因素因子优较优一般较劣劣距区域繁华商服中心距
商服繁华1.500.750.00-0.95-1.90离程度
商服物业集聚程度1.110.560.00-0.70-1.41
道路通达度0.600.300.00-0.38-0.76
交通条件公交便捷度0.620.310.00-0.39-0.79
距高铁站、长途汽车站、0.540.270.00-0.34-0.69高速公路出入口距离
供电状况0.440.220.00-0.28-0.56
供水状况0.380.190.00-0.24-0.49基本设施
供气状况0.340.170.00————状况
排水状况0.230.120.00-0.15-0.30
通讯状况0.240.120.00-0.15-0.31
环境质量优劣度0.330.170.00-0.21-0.42
自然条件优劣度0.280.140.00-0.18-0.36
环境条件距江(河)、湖(水库)、海、
()0.350.180.00————公园广场距离
旅游资源状况0.220.110.00-0.14-0.28
人口状况人口密度1.190.600.00-0.75-1.51
城市规划城市规划影响度0.700.350.00————
待估宗地区位因素修正系数表(%)等别判修正系因素因子宗地因素情况断数
商服繁华距区域繁华商服中心距离[0，200]优1.50
程度商服物业集聚程度较密集较优0.56
道路通畅，形成网络，区域内有1道路通达度较优0.30条主干道通过
交通条件公交便捷度公交站点在500米以内一般0.00
距高铁站、长途汽车站、高速公路[0，400]优0.54出入口距离
供电状况较完善较优0.22
供水状况较完善较优0.19基本设施
供气状况较完善较优0.17状况
排水状况较完善较优0.12
通讯状况较完善较优0.12
环境质量优劣度较优较优0.17
自然条件优劣度较优较优0.14
环境条件距江(河)、湖(水库)、海、公园(广
场)/————距离
旅游资源状况较优较优0.11
中威正信（北京）资产评估有限公司—34—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
人口状况人口密度一般一般0.00
城市规划城市规划影响度一般一般0.00
区域因素合计4.14
（5）待估宗地个别因素修正系数的乘积
*使用年期修正
使用年期修正系数=[1-1/（1+r）n]/[1-1/(1+r)m]
式中：
r—土地还原率[说明：根据《乐东县国有建设用地土地定级及基准地价成果报告》，取6.89%。]n—土地剩余出让年期
m—土地使用权法定最高出让年限（40年）
待估宗地终止日期为2070年5月30日，截至评估基准日2024年6月30日，土地剩余使用年限为45.95年，带入公式计算得使用年期修正系数取1.0245。
*容积率修正商服用地容积率修正系数表
容积率≤0.20.30.40.50.60.81.0
修正系数0.74040.75350.77140.79120.81120.85050.8918
容积率1.21.51.61.82.02.22.4
修正系数0.93501.00001.02551.07081.11911.16961.2213
容积率2.62.83.03.23.43.63.8
修正系数1.27541.33011.38511.44351.50271.54831.5927
容积率4.04.24.44.64.85.05.2
修正系数1.63651.67991.72251.76441.80331.84191.8793
容积率5.45.86.06.67.07.6≥8.0
修正系数1.91551.98512.01882.11432.16812.23162.2565注，具体容积率若处在表中两个容积率之间，则运用内插法求得相应的修正系数。
委估对象的容积率为1.54，采用内插法求得容积率修正系数为1.0102。
*宗地面积状况修正商服用地宗地面积修正说明表指标标准优较优一般较劣劣
面积过小，对土面积适中，对土面积对土地利面积对土地利面积较小，对土地指标标准说明地利用产生严重地利用极为有利用较为有利用无不良影响利用有一定影响的影响
中威正信（北京）资产评估有限公司—35—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
修正系数1.041.021.000.980.96
待估宗地面积对土地利用无不良影响，其宗地面积修正系数为1。
*宗地形状修正商服用地宗地形状修正说明表指标标准优较优一般较劣劣
形状较差，对土地形状规则，对土形状对土地利用形状对土地利形状不规则，对土地指标标准说明利用产生严重的地利用极为有利较为有利用无不良影响利用有一定影响影响
修正系数1.041.021.000.980.96
待估宗地形状对土地利用较为有利，其宗地形状修正系数为1.02。
*宗地临街宽深比修正商服用地宗地宽深比修正系数表宽深比0.2）[0.20.3)[0.30.4)[040.5)[0.50.6)[0.60.8)
修正系数0.90.920.940.960.981.00
宽深比[0.81.0)[1.01.2)[1.21.4)[1.41.6)[1.61.8)[1.82.0)
修正系数1.021.041.061.071.081.09
宽深比[2.02.4)[2.42.8)[2.83.2)[3.23.6)[3.64.0)[4.0
修正系数1.111.131.151.171.191.20
待估宗地宽为87.71，深为186.93，则宽深比为0.47，对应修正系数为0.96。
*宗地临路、临海、临江、临湖、临水库、临公园（广场）状况修正
临路、临海、临江、临湖、临水库、临公园（广场）状况修正系数表
临路、临海、临江、临湖、临水库、临公园（广场）状况修正系数表修正系数
临规划路或不临路，不临海、江、湖、水库、公园（广场）0.95一面临支路0.97
一面临次干道1.00
两面临次干道或一面临主干道1.05
一面临主干道另一面临次干道1.08
两面临主干道1.12
两面临主干道另一面临次干道1.14
两面临主干道两面临次干道1.17
一面临海1.12
一面临支路另一面临海1.14
一面临次干道另一面临海1.17
中威正信（北京）资产评估有限公司—36—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
一面临主干道另一面临海1.20
一面临主干道一面临次干道另一面临海1.23
一面临江（湖、水库）1.09
一面临支路另一面临江（湖、水库）1.11
一面临次干道另一面临江（湖、水库）1.14
一面临主干道另一面临江（湖、水库）1.17
一面临主干道一面临次干道另一面临江1.20
一面临公园（广场）1.09
一面临支路另一面临公园（广场）1.12
一面临次干道另一面临公园（广场）1.15
一面临主干道另一面临公园（广场）1.18
一面临主干道一面临次干道另一面临公园（广场）1.20
待估宗地一面临次干道（龙湖大道），其临路状况修正系数为1.00。
个别因素修正系数=年期修正系数×容积率修正系数×宗地面积状况×宗地形状×宽
深比×宗地状况修正
=1.0245×1.0102×1.00×1.02×0.96×1.00
=1.0134
（6）将以上各项代入公式，得委估宗地地面地价=区域对应基准地价×土地用途修正系数×期日修正系数×（1+区域因素修正）×个别因素修正系数+基础设施开发程度差异
=（1660.00×100%×0.9741）×（1+4.14%）×1.0134+（-24）=1689.00（元/㎡）（取整）
十、评估结果：
评估人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行现场勘查、广泛收集有关市场信息和评估对象信息的基础上，全面分析了影响评估对象价格的因素，并运用科学的估价方法对评估对象进行测算。本次评估采用市场比较法评估的单位面积地价为
2150.00元/平方米，采用基准地价系数修正法评估的单位面积地价为1689.00元/平方米。上述两种方法计算得出的评估结果差异较小，本次评估采用简单算数平均法确定，明细如下：
中威正信（北京）资产评估有限公司—37—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明评估方法市场法基准地价法
评估单价(元/㎡)2150.001689.00
权重50%50%
综合单价(元/㎡)1920.00
土地面积（㎡）17161.86
评估总价（元）32950771.00
经上述测算，委估无形资产-土地评估值为32950771.00元，账面价值为815092.47元，评估增值32135678.53元，增值率3942.58%。
十一、评估增减值原因分析：
增值原因：委估宗地原由海南海汽运输集团股份有限公司乐东分公司取得并于
2012年办理土地证，后于2018年无偿划转给了被评估单位，由被评估单位按账面值入账，由于委估宗地取得时间较久远，地价随着土地市场变动而增值。
中威正信（北京）资产评估有限公司—38—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明负债评估技术说明
一、负债账面情况
根据委估资产清单，委托评估负债为流动负债，账面价值情况如下表：
科目名称账面价值
应交税费25742.79
应付账款19991423.05
其他应付款38900759.90
流动负债合计58917925.74
负债合计58917925.74
二、评估过程
(一)了解委估负债概况；
(二)审核相关的账薄、报表；
(三)依据清查核实后确认的负债进行评估；
(四)分别各类负债的状况，确定评估值。
三、评估方法
流动负债包括应交税费、其他应付款。
(一)应付款项的评估包括应付账款和其他应付款。
1、应付账款的评估
应付账款账面价值19991423.05元，共2项，为项目工程费。
各笔款项在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料，进行了解分析，均为评估基准日需实际承担的债务，以核实后账面价值确定评估值。
应付账款评估值为19991423.05元，无增减值变化。
2、其他应付款的评估
其他应付款账面价值38900759.90元，共1项，为内部往来款。
各笔款项在核对账账、账表、清单一致的基础上，根据账务审核资料等相关资料，进行了解分析，均为评估基准日需实际承担的债务，以核实后账面价值确定评估值。
其他应付款评估值为38900759.90元，无增减值变化。
（二）应交税费的评估
应交税费账面价值25742.79元，为应交土地使用税。
中威正信（北京）资产评估有限公司—39—乐东九所站场开发建设有限公司股东全部权益价值资产评估说明资产基础法评估技术说明
评估中在核对账账、账表、清单一致的基础上，审核了账、资料及纳税申报材料等相关资料，均为评估基准日需实际承担的债务，以核实无误后的账面价值确定评估值。
应交税费评估值25742.79元，无增减值变化。
四、评估结果
流动负债评估值为58917925.74元，无增减值变化。
中威正信（北京）资产评估有限公司—40—
