海南：从土地一级开发到限贷限购的紧箍咒

我们梳理近两年来海南省密集出台的楼市政策：1）从内容分类来看，包括一级土地开发及房地产开发；二级土地交易市场；居民的限售限贷限购政策；2）从调整的程度来看，2016 年的楼市政策仍旧以调控为主，但2017 年地方政府则是管控趋严、限制加码；3）从调控范围来看，2016 年出台文件都是围绕《加强房地产调控的通知》文件进行补充，2017 年则是全方位的管控；4）从文件出台的时间来看，2016 年政策颁布的时间分散，2017 年则是在9 月份密集出台。我们认为新政的出台从源头上控制土地供应，同时切断土地交易形成的二次供给，最后又通过限购限贷限售的相关政策抑制购买者的需求，基本能够形成对海南当地房地产行业的调控。

从雄安经验看海南房地产新政影响

河北雄安新区2017 年4 月1 日成立，成立之际便被冠以“千年大计，国家大事”之名。通过回溯雄安新区成立前后的地产政策，1）成立以前：没有相关明文政策，仅为实际操作层面进行限制；2）成立时：即形成环雄安新区限购圈；3）成立后：未来或主打租赁住房市场。而海南经济特区，经过30 年的建制及发展，尽管从定位和规格而言无法与新生的雄安相媲美，但我们认为两者在未来城市的发展思路上有异曲同工之处：1）多规合一的先试先行；2）生态优先、环境为主；3）避免地产经济、土地财政。我们认为当前海南省相关土地政策的主思想是防止囤地和炒地，清理不合规不合法的土地。另外从6 月《海南总体规划2015-2030》上报国务院，当月海南省规划委员会成立，以及到9 月海南省的地方楼市政策密集出台，我们认为审批回复渐行渐近，当前地产政策是总体规划批复下的前奏，需要等到中央批复后，再统一进行土地规划，实施多规合一的具体实践。

兼论主题投资演绎复盘

区域型事件性主题投资机会需要提前布局，投资机会转瞬即逝，投资周期较短，往往在事件出台前呈现脉冲式上涨、阶段式下跌但周期性反应上行的走势，事件出台后股价往往充分反应预期。因此对于区域型事件性主题在无法左侧交易且较难在右侧交易中获取完整收益的时候，就得看主题的催化剂是否可持续、事件是否临近、且寻找主题中的相对收益标的这三个方面。我们通过对比雄安指数、海南指数及沪深300，认为当前主题投资机会在于总体规划审批回复，而地产、免税、旅游、免签、博彩等政策的发布将构成催化因子。

投资建议

海峡股份：受益于港航一体化，2017 年公司业绩大幅提升；未来看点在于2019 年主力航线海安线航路缩短带动业绩提升。主题角度，海峡股份是唯一拥有港口的海南上市公司且西沙航线的开拓具有战略意义；海南高速：主业平淡，今年瑞海二期持续放量，海口、琼海、儋州土地储备（1043.74 亩）；另外公司市值小（70 亿）、PB 低（2.9x）；海汽集团：客运主业放缓，但是前期涨幅小，后期从单一大巴运营到旅游线路的扩展，有望带来车站资源的重新估值；海航控股：海南航线资源多，大力拓展国际线。

风险提示：政策不及预期，推进力度不及预期