天津新港船舶重工有限责任公司拟向中船(天津)船舶制造有限公司转让
部分资产涉及的固定资产、无形资产市场价值资产评估报告
资产评估报告摘要
重要提示
以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
天津新港船舶重工有限责任公司：
北京中企华资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用成本法、市场法、基准地价系数修正法，按照必要的评估程序，对天津新港船舶重工有限责任公司拟向中船(天津)船舶制造有限公司
转让部分资产涉及的固定资产、无形资产在2023年8月31日的市场
价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：
评估目的：天津新港船舶重工有限责任公司拟向中船(天津)船舶制造有限公司转让部分资产。
评估对象：天津新港船舶重工有限责任公司拟向中船(天津)船舶
制造有限公司转让部分资产涉及的固定资产、无形资产的市场价值。
评估范围：天津新港船舶重工有限责任公司拟向中船(天津)船舶
制造有限公司转让部分资产涉及的固定资产、无形资产。
评估基准日：2023年8月31日
价值类型：市场价值
评估方法：房屋建筑物类资产采用成本法进行评估，对于设备采用成本法和市场法进行评估，对于土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
天津新港船舶重工有限责任公司评估基准日评估范围内的资产
账面价值为384746.93万元，评估价值为404358.76万元，增值额为
19611.83万元，增值率为5.10%。本评估结果不含增值税。
具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
评估结果汇总表
北京中企华资产评估有限责任公司3天津新港船舶重工有限责任公司拟向中船(天津)船舶制造有限公司转让
部分资产涉及的固定资产、无形资产市场价值资产评估报告
7.北京中企华资产评估有限责任公司信息库。
七、评估方法
本次评估对于房屋建筑物采用成本法进行评估，对于设备采用成本法和市场法进行评估，对于土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。
评估方法选择理由如下：
对于房屋建筑物类资产，因公开市场上无相似的房产交易及租赁案例，故无法采用市场法和收益法进行评估，故采用成本法进行评估。
对于设备类资产，由于不具备单独获利能力，故不采用收益法进行评估，本次评估主要采用成本法进行评估，其中部分使用年限较长机器设备、电子设备，由于已无同型号全新设备在售，故采用市场法，参考二手设备市场价进行评估。纳入评估范围的所有车辆，均为2019年7月之前购置，该型号车辆已无全新车辆在售，故采用市场法，参考二手车市场交易价格进行评估。
对于土地使用权，根据估价对象的特点、具体条件和项目的实际情况，结合估价对象所在区域的土地市场情况和土地估价师收集的有关资料，分析、选择适宜于估价对象土地使用权价格的评估方法。
经过评估人员的实地勘察和认真分析，考虑到委估宗地所在区域有与评估基准日较近的基准地价及完整的修正体系，可以采用基准地价系数修正法对委估宗地进行评估；委估宗地所在区域内无足够的土
地挂牌成交案例，故不宜采用市场法进行评估；委估宗地为工业用地，土地收益体现在企业效益中，且不可剥离，故不适用收益还原法进行评估；委估宗地为工业用地，故不适用剩余法进行评估。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数
表等评估成果，按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取委估宗地在估价期日价格的方法。
未整体采用收益法测算的原因是：港船重工至2021年，已不再接受新的订单，且大部分员工已分流转岗，港船重工已不再经营造船北京中企华资产评估有限责任公司13天津新港船舶重工有限责任公司拟向中船(天津)船舶制造有限公司转让
部分资产涉及的固定资产、无形资产市场价值资产评估报告业务，把部分固定资产租赁给中船（天津）船舶制造有限公司，由于人员已遣散、分流、转岗，且无订单支撑，基本不适宜采用收益法进行评估。
八、评估程序实施过程和情况评估人员于2024年4月30日至2024年5月31日对评估对象涉
及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：
(一)接受委托
2024年4月30日，我公司与委托人就评估目的、评估对象和评
估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划。
(二)前期准备
接受委托后，项目组根据评估目的、评估对象特点以及时间计划，拟定了具体的评估工作方案，组建评估团队。同时，根据项目的实际需要拟定评估所需资料清单及申报表格。
(三)现场调查评估人员于2024年5月6日至2024年5月10日对评估对象涉及的资产进行了必要的清查核实。
1.指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料
评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产
清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。
2.初步审查和完善产权持有单位填报的资产评估明细表
评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类“资产评估明细表”，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估明细表”有无漏项等。
3.现场实地勘查
北京中企华资产评估有限责任公司14天津新港船舶重工有限责任公司拟向中船(天津)船舶制造有限公司转让
部分资产涉及的固定资产、无形资产市场价值资产评估报告
根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产权持有单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。
4.补充、修改和完善资产评估明细表
评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估明细表”，以做到：账、表、实相符。
5.查验产权证明文件资料
评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、土地使用权等资产的产
权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
(四)资料收集
评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
(五)评定估算
评估人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各类资产的初步评估结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。
(六)内部审核
根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步资产评估报告后提交公司内部审核。完成内部审核后，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通。完成上述资产评估程序后，出具并提交正式资产评估报告。
北京中企华资产评估有限责任公司15天津新港船舶重工有限责任公司拟向中船(天津)船舶制造有限公司转让
部分资产涉及的固定资产、无形资产市场价值资产评估报告
九、评估假设
本资产评估报告分析估算采用的假设条件如下：
(一)假设评估基准日后国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
(二)假设评估基准日后有关的国家宏观经济政策、产业政策和区域发展政策无重大变化；
(三)假设评估基准日后有关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等无重大变化；
(四)假设评估基准日后无不可抗力造成的重大不利影响；
(五)假设评估范围内资产按目前租用方的使用方式继续使用。
本资产评估报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。
十、评估结论
根据以上评估工作得出评估结论如下：
天津新港船舶重工有限责任公司评估基准日评估范围内的资产
账面价值为384746.93万元，评估价值为404358.76万元，增值额为
19611.83万元，增值率为5.10%。本评估结果不含增值税。
具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
评估结果汇总表
评估基准日：2023年8月31日金额单位：人民币万元
账面价值评估价值增减值增值率%项目
A B C=B-A D=C/A×100%
流动资产10.000.000.00
非流动资产2384746.93404358.7619611.835.10
其中：长期股权投资30.000.000.00
投资性房地产40.000.000.00
固定资产5230141.26249753.0919611.838.52
在建工程60.000.000.00
北京中企华资产评估有限责任公司16天津新港船舶重工有限责任公司拟向中船(天津)船舶制造有限公司转让
部分资产涉及的固定资产、无形资产市场价值资产评估报告资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估专业人员的执业范围。资产评估专业人员不对资产评估对象的法律权属提供保证。
(六)纳入评估范围的2号船坞，原为修船坞，因船坞底部存在损坏，承载力不足，需进行改造，经产权持有单位预计，修复改造费用为1.17亿元，因此，本次评估在2号船坞评估原值中扣除上述修复改造费用。
纳入评估范围的序号3、4、5、6、7号土地使用权，因土地沉降需进行土方回填，故工程人员测算了相关土方回填费用，并在评估值中扣除。
(七)关于评估资料不完整（包括委托人未提供的其他关键资料情况)的情形特别说明以及该事项可能对评估结论的影响。
无。
(八)关于评估基准日存在的法律、经济等未决事项特别说明以及该事项可能对评估结论的影响。
无。
(九)关于担保/租赁/或有负债（或有资产)等事项的性质、金额及与评估对象的关系特别说明以及该事项可能对评估结论的影响。
1.租赁事项
天津新港拟出售资产中，部分已租赁给中船（天津）船舶制造有限公司，包括：22项房屋建筑物，20项构筑物，3378项机器设备，
16项车辆，6块土地，1项海域使用权。上述资产租赁期至2024年12月底。租赁双方已约定如租赁期间租赁资产被转让，港船重工有权随时提出终止合同。双方按照2024年实际租赁资产的范围和实际租赁天数调整租赁费用，多退少补。
2.抵押事项
(1)不动产抵押
纳入评估范围不动产存在抵押，具体如下:*主债权合同
开始日期到期日期合同号金额（万元）备注北京中企华资产评估有限责任公司18
