转按揭指借款人将已有按揭贷款从一家银行转移到另一家银行，通常为获得更低贷款利率。因为按揭利率差异化定价是我国地产调控政策之一，目前转按揭操作在我国被禁止。随着地产市场进入新阶段，市场对转按揭政策放开可能性的关注度提高。本文探讨放开的影响和意义。

存量和新发按揭利差估算。央行披露24 年6 月新发按揭利率为3.45%，考虑到7 月LPR 下调10BP，预计近期新发按揭利率约3.35%。去年存量房贷利率调整后，央行披露2023 年9 月末存量房贷利率为4.29%，去年10 月至今5 年期LPR 利率累计下调35BP，存量按揭利率将变为3.94%。考虑到期间偿还利率会比新发高，预计实际存量按揭利率低于3.94%，如果按照3.85%估计，存量和新发按揭利率利差约50BP。

静态来看，截至2024 年6 月底，商业银行总资产为370 万亿元，其中按揭贷款余额约37.8 万亿元（占比约10%），税前ROA 约0.8%。存量按揭贷款利率每下调50BP，降低银行息差和税前ROA 约5.8BP，影响利润增幅约6.4%，按揭占比越高影响越大。

动态来看，转按揭将缓和提前还贷和不良压力。当前按揭贷款处于萎缩状态，叠加实体需求有限，贷款总量增长存在压力，导致新发贷款利率下行压力更大，比如需要通过票据贴现来维持合意贷款增长。24 年6 月平均票据融资利率为1.60%，低于存量房贷利率约225BP，如果转按揭政策能缓和提前还贷压力，将降低银行整体新发贷款的竞争压力。另外，转按揭放开，有助于降低居民利息负担，降低零售贷款不良率。21年底到24 年中，上市银行可比样本居民贷款不良率从0.91%上行41BP至1.32%，按揭不良率从0.33%上行30BP 到0.63%。24 年6 月底居民贷款总额约81.6 万亿元，不良生成每降低10BP，将减少信用成本消耗816 亿元，对银行税前ROA 正贡献约2.2BP，影响利润增幅约2.8%。

宏观意义上，转按揭有助于促进消费和投资回升。直接来看，每50BP存量房贷利率下调，将提升居民可支配收入1890 亿元，如果消费乘数3 倍（对应67%的边际消费倾向），将提升宏观消费支出约5669 亿元，提升名义GDP 增速约0.44pct。间接来看，存量按揭利率下调将缓和居民赎回存量投资偿还贷款的压力，有助于维稳实体投资和资本市场。

总结来看，转按揭放开会对银行息差和利润形成静态负面影响，但是动态上会缓和银行新发贷款利率和不良生成的压力，并在宏观上对消费投资回升具有积极意义，整体影响可控。拉长看银行盈利能力最终取决于宏观增长，当期息差的让利会通过未来资产质量和息差反哺自身，市场化转按揭放开对经济、资本市场和银行长期经营环境均具有积极意义。

风险提示：（1）经济下行，资产质量恶化；（2）竞争加剧，息差下行；（3）政策调控力度超预期，流动性风险上升。