事件

9 月29 日，中国人民银行发布公告完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关事宜（下称“公告”）。同时，央行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称“倡议”），我们进行以下解读。

评论

根据公告和倡议，我们总结本次存量房贷利率下调有以下要点：

1. 分两步完成下调。第一步，市场利率定价自律机制倡议引导商业银行10 月31 日前将LPR 加点幅度高于“减30bp”的存量房贷加点幅度批量调整至“减30bp”；第二步，在贷款重定价日，假设10 月LPR下降20bp，存量房贷跟随LPR 再次下调20bp。此外，由于今年5 年LPR 已下调35bp，对于今年还未重定价的贷款，在重定价日还有另外35bp 的降幅。以重定价日为每年1 月1 日的贷款为例，假如之前存量利率为4.75%（当时的LPR4.2%+0.55%），则2024 年10 月31 日进行批量调整后的利率为3.9%（LPR4.2%-0.3%），下调85bp；第二步，若LPR 保持3.85%不变，则明年1 月1 日LPR 重定价后，利率再下调35bp 为3.55%（LPR3.85%-0.3%），若假设2024 年10 月21日LPR 下降20bp，那么明年1 月1 日LPR 重定价后，利率再下调55bp 为3.35%（当时的LPR3.65%-0.3%）。

2. 节约利息支出1500 亿元。据中国人民银行数据，截至7 月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。根据倡议存量房贷利率批量调整后将降至约3.55%，央行预计平均下降幅度约为50bp（不包括LPR可能的20bp 调整），涉及5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭的利息支出约1500 亿元左右。我们认为存量房贷利率下调有利于促进消费、减少提前还贷行为、压缩违规置换存量房贷的空间。

3. 对银行息差的影响中性：假设1 年和5 年LPR 下调20bp，存量按揭利率平均下调50bp，我们测算对息差的影响分别为9bp 和6bp，合计约15bp，根据央行的测算，本次利率调整总体对银行息差为中性，我们测算假设存款利率下调25bp、降准50bp 能够基本对冲对于银行息差的影响。我们认为这一对冲主要考虑到为维持金融系统稳定有必要保持银行的合理息差和利润。

风险

实际政策方案超预期。