事件

5 月17 日国新办举行国务院政策例行吹风会介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况，推出一系列支持房地产市场的重大举措。

评论

我们总结本轮房地产支持政策主要包括降低房贷利率下限、降低首付下限、消化存量住房、更大力度保交楼、处置盘活存量土地等，我们的分析如下：

1. 房贷利率有望下调。根据贝壳数据，2024 年3 月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%；根据央行一季度货币政策报告，截至3 月末，全国343 个城市中75 个下调了首套房贷利率下限，64 个取消了下限，已取消下限的部分城市最低利率下调至3.5%左右。据证券时报引述权威人士估计，政策落地后大多数城市房贷利率可能下调30-40bp，按照100 万元贷款、30 年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少约7 万元；我们静态测算假设全年新发放按揭贷款利率下调30bp，对息差的负面影响约为0.8bp，对银行利润影响较小。

2. 购房贷款比例有望提升。根据央行的统计，除北上广深等8 个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线；此次首套/二套首付比例各下调5 个百分点，我们预计有望降低居民购房门槛，提升贷款比例；根据金融监管总局数据，2023 年房贷发放规模6.4 万亿元，我们估算占新房和二手房成交额约35%；假设同样的购房规模中贷款比例上升5 个百分点，静态估算能够多撬动按揭贷款发放约1 万亿元，如果考虑对需求的刺激撬动贷款规模更高。

3. 收购存量住房改善供需。我们认为地方国企市场化收购已建成未出售商品房有利于推动商品房市场去库存，改善供需关系；房企回笼资金也可用于在建项目续建，改善房企资金状况，也有助于此前银行开发贷和保交楼贷款的偿还。对银行而言，3000 亿保障性住房再贷款能够撬动5000 亿元贷款投放，利率1.75%，按照贷款本金的60%发放再贷款，我们计算贡献该笔贷款净息差约20bp，预计能够提高银行参与的积极性。存量房收购以市场化方式运作，政府根据当地保障房需求、商品房库存水平等因素自主决定，房企与收购主体平等协商决定是否出售，银行按照风险自担、商业可持续原则自主决策，我们认为上述市场化原则有助于保障贷款资产质量可控，但也意味着实际收购取决于项目本身资质和地方政府意愿。

风险

政策落地进度不及预期；房地产和地方隐性债务风险。