公司2023 年营收同比减少18.55%，实现归母净利润-22.16 亿元3 月28 日，公司公布2023 年年报：2023 年实现营业收入115.15 亿元，同比减少18.55%，实现归母净利润-22.16 亿元（上年同期为5.59 亿元，转盈为亏），折合成全面摊薄EPS 为-0.51 元，实现扣非归母净利润-12.28 亿元，上年同期为5.95 亿元。2023 年公司信用减值和资产减值损失共计18.77 亿元，投资性房地产公允价值变动损失为8.42 亿元。

单季度拆分来看，4Q2023 实现营业收入28.40 亿元，同比减少22.30%，实现归母净利润-16.70 亿元（上年同期为-7.59 亿元，亏损额度同比扩大），折合成全面摊薄EPS 为-0.38 元，实现扣非归母净利润-8.93 亿元。

公司2023 年综合毛利率下降1.42 个百分点，期间费用率上升8.86 个百分点2023 年公司综合毛利率为56.74%，同比下降1.42 个百分点。单季度拆分来看，4Q2023 公司综合毛利率为52.74%，同比上升0.38 个百分点。

2023 年公司期间费用率为46.60%，同比上升8.86 个百分点，其中，销售/管理/财务/研发费用率分别为12.88%/11.31%/22.24%/0.17%，同比分别变化+1.88/+1.33/+5.81/-0.16 个百分点。4Q2023 公司期间费用率为45.79%，同比上升4.40 个百分点，其中，销售/管理/财务/研发费用率分别为12.76%/8.80%/24.03%/0.21%，同比分别变化-1.31/ -3.09/ +8.92/-0.12 个百分点。

引入汽车新业态，持续推进线上化转型

2023 年7 月，公司与上海卡乃驰汽车服务有限公司等多方达成战略合作，将汽车品类与家居品类相结合，试水从家装到家居、家电、汽车等“一站置家”新业务。公司持续引入餐饮品类，2023 年全年公司商场餐饮覆盖率从43%提升至54%。线上化方面，截至2023 年末，公司295 家核心商场已实现数字化升级。

下调盈利预测，维持“增持”评级

公司业绩低于我们此前预期，主要是由于公司信用/资产减值损失和投资性房地产公允价值变动损失较大，对公司利润产生一定不利影响，考虑到未来房地产相关产业链发展仍有一定不确定性，我们下调对公司2024/2025 年EPS 的预测6%/9%至0.08/0.09 元，新增对公司2026 年EPS 的预测0.10 元。公司引入汽车新业态，推进轻资产和线上化转型，维持公司A 股和H 股“增持”评级。

风险提示：卖场拓展及提租幅度不达预期，数字化改造效果不达预期，公允价值变动损益波动大于预期。