公司1H2023 营收同比减少18.64%，归母净利润同比减少85.30%8 月30 日，公司公布2023 年半年报：1H2023 实现营业收入56.60 亿元，同比减少18.64%，实现归母净利润1.51 亿元，折合成全面摊薄EPS 为0.03 元，同比减少85.30%，实现扣非归母净利润0.90 亿元，同比减少90.37%。

单季度拆分来看，2Q2023 实现营业收入30.43 亿元，同比减少15.03%，实现归母净利润0.05 亿元，折合成全面摊薄EPS 为0.001 元，同比减少98.53%，实现扣非归母净利润-1.26 亿元，上年同期为4.61 亿元。

公司1H2023 综合毛利率下降2.65 个百分点，期间费用率上升10.57 个百分点1H2023 公司综合毛利率为59.69%，同比下降2.65 个百分点。单季度拆分来看，2Q2023 公司综合毛利率为59.59%，同比下降3.58 个百分点。

1H2023 公司期间费用率为45.20%，同比上升10.57 个百分点，其中，销售/ 管理/财务/研发费用率分别为10.71%/11.87%/22.45%/0.17%，同比分别变化+2.10/ +3.07/+5.60/-0.20 个百分点。2Q2023 公司期间费用率为48.54%，同比上升15.23 个百分点，其中，销售/管理/财务/研发费用率分别为11.47%/12.47%/24.45%/0.14%，同比分别变化+2.51/ +5.26/ +7.65/-0.19 个百分点。

1H2023 自营商场平均出租率85.7%，餐饮品类商场覆盖率提升1H2023 公司自营商场关闭2 家，1 家转为委管；委管商场新开5 家，关闭7 家，2 家转为特许经营。截至2023 年6 月末，公司共计91 家自营商场，281 家委管商场，8 家战略合作商场，54 个特许经营家居建材项目。出租率方面，1H2023公司自营商场平均出租率85.7%，委管商场平均出租率87.7%。1H2023 公司继续引入餐饮品类，截至2023 年6 月末，公司餐饮品类商场整体覆盖率为44%，其中百mall 商场餐饮覆盖率为85%。

下调盈利预测，下调A 股评级，维持H 股评级

公司业绩低于我们此前预期，主要是由于地产产业链相关消费需求相对偏弱，且公司公允价值变动亏损额度较大，对公司利润产生一定不利影响，我们下调对公司2023/2024/2025 年EPS 的预测57%/55%/53%至0.07/0.09/0.10 元。公司业绩相对承压，受地产产业链影响较大，未来复苏进程仍有一定不确定性，下调公司A 股评级至“增持”，维持公司H 股“增持”评级。

风险提示：卖场拓展及提租幅度不达预期，数字化改造效果不达预期，公允价值变动损益波动大于预期。