公司1Q2023 营收同比减少22.47%，归母净利润同比减少79.10%4 月28 日，公司公布2023 年一季报：1Q2023 实现营业收入26.17 亿元，同比减少22.47%，实现归母净利润1.46 亿元，折合成全面摊薄EPS 为0.03 元，同比减少79.10%，实现扣非归母净利润2.16 亿元，同比减少54.50%。

1Q2023 公司采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益为-6044.49 万元，2022 同期为8857.45 万元。

公司1Q2023 综合毛利率下降1.65 个百分点，期间费用率上升5.28 个百分点1Q2023 公司综合毛利率为59.81%，同比下降1.65 个百分点。

1Q2023 公司期间费用率为41.31%，同比上升5.28 个百分点，其中，销售/管理/财务/研发费用率分别为9.83%/11.16%/20.13%/0.19%，同比分别变化+1.59/ +0.68/+3.22/-0.21 个百分点。

1Q2023 业绩相对承压，厦门市国资委将为实控人1Q2023 公司关闭2 家自营商场，1 家自营商场转为委管商场，新开2 家委管商场，关闭2 家委管商场。截至2023 年3 月末，公司共经营91 家自营商场，285家委管商场，通过战略合作经营8 家家居商场；有19 家筹备中的自营商场（自有物业16 家、租赁3 家），筹备的委管商场中有309 个委管签约项目已取得土地使用权证/已获得地块。1Q2023 公司已开业自营商场营业收入同比下滑-24.40%，毛利率同比下降4.1 个百分点。

2023 年4 月26 日，红星控股、车建兴先生、建发股份、联发集团共同签署了《关于<股份转让协议>之补充协议》。据协议，股份转让完成后，建发股份将持有公司23.95%的股份，联发集团将持有公司6%的股份，公司控股股东将变更为建发股份，公司实际控制人将变更为厦门市国资委。

下调盈利预测，维持原有评级

公司业绩低于我们此前预期，主要是由于地产产业链需求复苏进程不及预期，我们下调对公司2023/2024/2025 年EPS 的预测32%/33%/34%至0.16/0.19/0.21元。公司加速主题馆打造，优化品牌布局，有利于公司租金进一步提升，维持公司A 股“买入”评级，维持公司H 股“增持”评级。

风险提示：卖场拓展及提租幅度不达预期，数字化改造效果不达预期，公允价值变动损益波动大于预期。