建发股份受让美凯龙约30%股份。1 月13 日，控股股东红星控股、实控人车建兴先生、建发股份共同签署《股份转让框架协议》，建发受让红星控股持有的美凯龙29.95%的股份，交易总对价不超过63 亿元。

同期阿里拟以8.44 元/股行使换股权，取得公司2.48 亿股A 股股票。

建发为优质地产龙头，入主有望发挥协同。根据公司投资者关系活动表所述，建发股份作为以供应链运营和房地产开发为主业的厦门龙头国企，地产行业经验丰富，房产22 年销售额位于全国前十，近期市场低迷情况下仍具备较好盈利能力。地产行业是家居建材行业的上游，家居商场消费需求主要来自新房，此次建发入主公司，有望充分发挥协同性，除改善公司融资能力之外，也将实现B 端供应链公司和C 端平台公司的双向赋能。

23 年美凯龙有望迎来疫后复苏，实现业绩修复。根据公司投资者关系活动表所述，22 年公司受疫情冲击较大，消费者习惯变化、线下场景受阻，公司出租率、调整品类、调整租金单价的规划受到一定的影响，进行租金减免对于公司整体营收不利。展望23 年，基于疫情防控优化对商场客流的恢复以及地产政策的放松，一方面，门店有望进一步扩张，同时推进线上线下一体化、家装家居一体化，顺利推进新模式新战略的迭代落地；另一方面，消费者积压的家居消费需求或被激发，线下场景复苏，公司租金收入等业绩表现有望得到修复。同时，建发入主有望发挥协同效应，提升公司竞争力。

盈利预测与投资建议。预计美凯龙22-24 年归母净利14.7/20.3/24.0亿元。参考可比公司估值及新业务成长空间，给予公司23 年13 倍PE，合理价值6.06/股，维持“买入”评级。

风险提示。疫情影响下游需求，宏观经济波动，新业务不及预期。