本轮房地产政策宽松级别和力度超预期2022 年以来招商银行等传统白马银行股受房地产拖累深度调整，期间2022 年四季度、2023年7 月政策出现重要转向时，股价均表现突出。与2023 年8 月末的房地产政策相比，本轮政策将首付比例降至历史新低，并完全打开贷款利率下限。同时，中央对于化解存量住房的表态体现出政策思路的优化，并提供充足的再贷款资金支持。虽然市场对于目前房地产销售周期的走势仍有分歧，但同时对于后续政策进一步发力的预期走强。

房贷降息影响净息差，但存款成本下降缓释压力目前房贷利率下限全面放开，各城市可自行下调利率，不需要下调LPR。央行数据显示3 月新发放房贷利率已经下降至3.69%，环比大幅降低28BP，主要反映2 月5 年期LPR 下调25BP。

目前新发放房贷利率已经低于企业贷款，且后续随着各城市执行宽松政策，仍有下行空间。

预计房贷降息是后续影响净息差的主要因素。央行前期披露2023 年四季度降低存量房贷利率后，被调整的贷款加权平均利率降至4.27%，和新发放利率仍有明显差距。随着新政策在各地推广，新发放房贷低利率将成为普遍情形。房贷规模2023 年持续收缩，2024 年一季度仅微幅增加51 亿元，意味着新投放贷款金额持续超过到期和还款金额，将带动存量收益率持续下行。

部分因素改善对净息差形成支撑。企业新发放贷款利率已经明显触底企稳，且监管层也不再鼓励银行信贷冲量，预计未来利率不会再明显下行。零售贷款中，高利率的消费贷等产品仍有下行空间，但多数大型银行的非房类零售贷款产品利率已经持续调整充分。同时，今年存款付息率将开始有效改善，是未来缓解净息差压力的核心方式。

房地产市场企稳对资产质量改善至关重要

2021~2022 年房地产对公贷款的不良率大幅上升，但2023 年下半年增幅有所放缓，可能源于延期展期政策，同时核销处置启动，逐步消化存量不良。但2023 年下半年，此前风险暴露较少的区域银行，房地产对公贷款不良率明显出现上升，反映风险压力依然较重。

此外，需要关注房价波动对经营贷资产质量的影响。个人经营贷近年来规模大幅增长，是银行发展普惠金融的重要产品。以房地产抵押的经营贷，可能受到房价波动影响，如果抵押物价值缩水，理论上可能对客户的续贷产生影响，需要关注此类客户的流动性压力。从银行角度，始终以客户收入等第一还款来源作为风控核心，因为目前尚未有大规模违约压力。但如果房价持续深度调整，存在潜在风险压力，因此地产企稳对于经营贷的资产质量改善至关重要。

投资建议：地产政策加速银行股系统性估值修复本轮房地产政策级别超预期，市场将持续观察并定价房地产新政。房地产市场如果企稳，将支撑银行股系统性修复估值。当前银行股PB 估值全部处于“破净”状态，看好白马银行股估值重新回升至1.0xPB 以上。区域型城、农商行也将充分受益地区楼市企稳，对于区域经济发展、居民信贷需求、资产质量等方面至关重要。个股层面，重点推荐招商银行，兼具顺周期和红利龙头属性；重点推荐常熟银行，受益于顺周期逻辑进一步提升估值；同时推荐瑞丰银行、齐鲁银行、厦门银行、成都银行、宁波银行，关注杭州银行。国有大行关注H 股高股息价值。

风险提示

1、社会实际融资需求持续低迷；2、经济下行压力加大，银行资产质量明显恶化。