复盘方法

地产行业研究的一大痛点，是股价变动和产业预判有时脱钩。热销有时成为积极因素，推动上市公司业绩上升从而推动股价上涨；热销有时候也会成为消极因素，推动行业调控压力加大，从而推动估值下降。

我们的研究不能止步于产业研究，更需要透过股价在历史上的运行规律，对股价进行预测。而预测的前提是复盘。我们观察政策、基本面和长线资金动向三条主线，结合公司不同时期股价表现，复盘A 股地产板块。

房地产行业的政策环境纷繁复杂，其中按揭贷款利率变化意义较大，我们单独予以列示。

而对于交易税、按揭贷款首付、公积金、限购限售等一系列政策，我们则简化以“趋势偏紧”、“中性”和“趋势偏松”来表现。

房地产行业的基本面主要是指市场的销售量价变化。我们用全国商品房销售额、龙头公司商品房销售额、销售均价，以及土地市场的成交规模和溢价率来复盘房地产市场趋势演变。

长线资金动向，主要是指上市公司控股股东，保险公司为代表的战略投资者和产业资本的增减持变化。长线资金动向本来也受基本面和政策的影响，但由于长线资金在最近几年的确对地产板块影响很大，我们单独进行复盘。

基本结论

1、 政策偏松的环境下，地产股取得超额收益的可能性，远远大于政策偏紧的环境下，地产股取得超额收益的可能性。上一轮偏松的政策周期持续了6 个季度，这一轮偏紧的周期到目前为止持续了8 个季度。应该说，偏松的周期一般都要比偏紧的周期短一些。

2、 长线资金买入龙头公司存量股份一般对行业有较大影响，可能推动板块趋势性行情出现。长线资金持续减持公司股份往往可能对行业有负面冲击。

3、 基本面本身并不构成对行业的决定因素，政策对于基本面的态度更重要。然而，不同公司分化的基本面的确对个股表现有重大影响。在2017 年的地产股行情中，销售增速较快的公司一般表现理想。当前销售对个股的意义可能下降，并不意味着基本面的重要性下降，而可能暗示未来盈利能力变化。

4、 我们还将进行更长时间维度的复盘。由于制度环境和统计数据的原因，更久远的历史回顾，还要寻找更好的方法。

对当前板块趋势的启示

2018 年8 月下旬以来，各地出台打压楼市政策的频率明显下降，按揭贷款利率上行的速度明显放慢。政策偏松的环境尚未到来。不过历史经验表明，从偏紧转向偏松的政策环境，一般不需要很长的过渡期。从偏松转向偏紧的政策环境，则可能有一个比较长的过渡期。

我们认为，中国平安入股华夏幸福，标志着保险资金入股蓝筹地产公司的又一个起点。

这一轮保险资金入股和上一轮保险公司举牌有巨大不同。

首先，以平安入股华夏幸福为代表，承历史上平安入股碧桂园，泰康入股保利，新华入股金茂，保险公司入股地产企业，往往和公司控股股东、管理层达成共识，我们可能很难再见到恶意举牌的案例。因此，这种长线资金增持的行为可持续性也更强。

其次，监管层对此不持否定态度。例如，银保监会保险资金运营部主任任春生就在近期表示，鼓励保险机构以财务性和战略性投资的方式投资优质上市公司和民营上市公司。

最后，保险资金和地产公司的战略合作也在实质展开。保险资金作为稳定的长期资金，和地产公司的一些业务（如商业地产持有、康养等）存在天然的合作空间。

另外，最近一段时间越来越多的公司回购股份，或者公司大股东开始增持股份，也说明了地产板块的价值。

总体来看，我们认为行业可能处于政策偏紧周期的后半段。尽管未来基本面存在下行压力，但长线资金的托底，按揭贷款利率见顶，可能都有利于地产股有所表现。我们看好蓝筹地产企业的反弹，重点推荐招商蛇口、万科A、华夏幸福、中南建设、龙湖集团（H）、中国金茂（H）等公司。

风险因素：房地产市场下行过快，对企业盈利能力产生冲击的风险；房地产政策超预期从严风险。