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中国人民银行宣布自2018 年10 月起，下调金融机构准备金率。此外，CRIC 发布2018年前9 月房地产行业龙头公司销售数据。我们点评如下：

评论：

销售继续高增长，但增长的意义在下降

房地产行业龙头企业的销售增速仍然很高。2018 年前9 月，行业龙头销售额累计同比增长34.1%，增速虽然比前8 月小幅下滑，仍明显超过行业增速。9 月单月，龙头公司销售增长28.5%。

比起一年前，月度销售数据意义显著下降。首先，企业成本线显著分化，一些企业虽然高歌猛进，但销售含金量不高；另一些企业虽然销售增速不高，但潜在利润却很可观。其次，企业的销售额指标口径日渐分化。例如，碧桂园等公司在统计销售金额时趋于保守口径，而另一些公司则试图用全口径去统计以求得更高的排名。最后，热销的意义并不明确。热销固然是好事，但也可能带来更大政策压力。

我们仍然会关注企业的月度销售情况，但我们预计月度销售数据对于板块乃至个股的影响在不断减弱。

理性定价，积极推盘，销售“入秋”

2018 年前9 月，龙头公司销售均价达到13208 元/平方米，与去年同期基本持平。9 月单月，销售均价为12673 元/平方米。销售均价的下行反映了企业理性定价和积极推盘的态度。各地出现一些楼盘降价的新闻，大多也是市场的真实写照。

未来是不确定的，二手市场已经发出了调整的信号。不过，按揭贷款利率上涨幅度变慢，可能接近见顶，政策也比较稳定，市场虽然入秋，却不至于入冬。和往年不同，今年的国庆假期并没有出台房地产相关的调控政策，厦门在长假之前还放宽了落户限制。

降准本身和房地产需求关系不大，但信贷投放，客观上有利于保持流动性合理充裕。目前按揭贷款利率相对于基准利率的上浮比例较大，流动性合理充裕对于保证首套合理住房需求有帮助。

存量资源&比拼成本线

房价既然不能快速上涨，靠快周转或跟投激励，就不能弯道超车。我们相信，房地产开发行业是缺乏成长性的。行业总需求存在桎梏，企业新增土地盈利空间无法打开。最近一段时间，我们看好龙头反弹的理由，始终都是低估值之下的价值回归，而不是追逐企业的持续成长。

价值是存在的。首先是企业的存量资源价值。由于2016 年之后的房价大涨，如果企业还拥有不少2016 年及之前取得的土地储备，则企业的价值明确。

企业的持续经营也是可能的。只要企业资金成本、拿地成本和建安成本综合来看比行业平均水平更有优势，企业就可能持续经营下去。规模比较大、经营稳健的民企，或是市场化程度较高、建安成本控制能力较强的国企，都有一定优势。

降准并没有改变货币政策的取向，但货币信贷和社会融资规模的合理增长，也有利于一部分规模较大的房地产企业保持资金成本稳定和经营稳健。

风险因素：

房价下行挤压企业盈利能力的风险。

部分民企此前融资较为激进，未来资产负债表的可能风险。

优势此消彼长，A 股龙头更值得信赖

国庆长假期间，在港上市的内房股出现了不同程度的股价下跌。但我们认为，A 股地产板块和内房股有区别。

首先，在港上市的中国地产企业普遍存在外汇风险敞口，而A 股上市公司的外币负债规模并不大。

其次，绝大多数在香港上市的房地产企业，都积极体现当期盈利，包括但不限于积极结转，成本配比调整，高费用资本化率等。例如，新收入准则并没有带来A 股龙头万科的收入增长，但却带来不少内房企业的收入增长（会计层面的）。只要审计师认可，我们认为更积极的收入和利润确认没有问题，但这可能意味着A 股上市公司2019 年后业绩增速更确定。

最后，A 股和内房股权融资环境不同。A 股实际上不支持地产企业股权融资。2016-2017年，由于行业高歌猛进，股权融资可能助力企业发展；但2018 年之后，我们认为企业募集资金的意义很小，股本扩张只会带来股东权益的摊薄。我们认为，这种情况下，不能扩张股本的A 股地产板块，较之内房股更有价值。

我们推荐招商蛇口、万科A、华侨城、华夏幸福、中南建设、新城控股等。