事项：

国家统计局公布2018 年前8 月全国房地产投资和销售情况。我们点评如下：

评论：

拿地竞争激烈程度下降，但土地成交活跃

土地市场的情况历史上比较少见。一方面，不少企业对未来有疑虑，不愿高价拿地，土地成交溢价率较低，市场流拍率较高，市场竞争不激烈。另一方面，各地方积极推出土地储备，且毕竟市场销售回款尚可，企业有物质条件拿地，市场成交仍活跃。这种价量背离，部分企业积极在低位买入土地的情况，以往不多见。

另外，不乏企业积极深入三四线城市，一些原本土地出让不活跃的区域，今年也多有土地成交。所以，全国土地成交的情况，要好于百城土地成交的情况。

我们认为，可供开发的土地十分充裕，供给没有断档的风险。土地价格逐渐趋向合理，即如果房价不上涨，很多公司也可以取得一定的收益。企业拿地态度结构分化，龙头公司在平稳市况下不希望保有大量土地储备，未来拿地趋于谨慎；部分中等规模的企业为壮大规模，获得债权人信任，仍可能积极拿地。

销售可能即将入秋，但“寒冬”来临可能性不大

全国商品房销售表现持续超预期。2018 年1-8 月，商品房销售面积102474 万平米，同比增长4.0%。商品房销售额89396 亿元，增长14.5%。单月看，8 月商品房销售面积同比增长2.8%，销售额同比增长15.2%。而且，2018 年后4 个月，销售的同比基数较低。目前来看，2018 年销售额出现较快同比增长成为大概率事件。

不过，如果撇开同比基数，则我们认为销售速度可能入秋。不仅热点城市二手房市场出现明显降温，新房开盘去化率也明显下降（根据中国指数研究院统计）。我们认为，持续上升的按揭贷款利率，不断走弱的房价上涨预期，和各地陆续出台的调控政策，都是市场走冷的主要原因。我们相信，未来几个月销售速度将下降，去化难度将继续增加。

不过，我们认为楼市不会明显恶化到“入冬”的情景。这主要是因为按揭贷款利率上升幅度近期趋缓，且新的经济形势下整体流动性较为充裕，而其他领域贷款需求并不充足。我们相信，2019 年的市场仍有望保持相对稳定的运行态势。

另外需要补充的是，我们并没有观察到低线城市销售明显不如核心城市的证据。尽管有一些低线城市出现了降价（比如盐城），但一些二线城市市场也十分糟糕（比如厦门）。同时，仍有一些低线城市销售很好。

开发周期持续拉长，新开工预计将继续超预期，投资预计平稳

新开工和竣工面积增速的背离，主要是因为开发周期不断拉长（也有统计方法的原因）。由于购房需求中首套刚需的占比越来越少，改善占比越来越高，需求侧对交房日期越发不敏感，再加上部分城市限价，开发企业越来越倾向于拉长从销售到交付的时间周期。开发商尽可能缩短从拿地到销售的时间，就可以加快现金回流；而尽可能拉长从销售到交付的时间，则可以尽可能晚支付工程建设开支。

所以，我们就能持续看到新开工面积高增长，而竣工面积则徘徊低位。而且，新开工的高增长，并不能带来投资的持续高增长。

展望未来，我们认为企业对于中长期疑虑仍较大，快速开工，避免占压资金风险仍然是要务。因此，我们预计房屋新开工面积仍将持续高增长，而房地产开发投资增速则仍将保持稳定。这种趋势，可能会持续到2019 年以后。

政策保持稳定

到2018 年8 月下旬之后，随着市场走稳，各地政策出台的频率有所下降。而且，国内外经济情势不确定，房价整体上涨压力不大，房地产政策出现意外波动的可能性在下降。

公积金的提取和使用规则有继续修订的可能性。公积金个贷率在高位，若长期维持较松的公积金使用规则，势必使得公积金贷款放款速度不断变慢。而且，公积金政策也有逐渐和商业贷款政策接轨的需要。北京在2018 年9 月改革了公积金的使用规则。

风险因素

销售速度的下行引发购房者悲观预期转浓，政策矫枉过正，市场销售急速下降的风险。

楼市入秋，地产股现生机

房地产市场本身的表现，和地产股的表现，并不是同步的。目前楼市“高烧已退”，基本面又不至于过冷；地价稳定，竞争不激烈，但土地出让金又较快增长；投资维持10%左右的增速。这种状况，恰是政策所需要见到的。这样一来，政策本身发生调整的概率就在下降，而按揭贷款也愈发接近见顶。我们相信，稳定的政策环境和基本面环境，是有利于地产股估值修复的。

目前，行业龙头公司估值较低，股息率具备吸引力，且预计未来几个月主要公司的销售及业绩有保障。从行业竞争格局来看，集中度提升仍在继续，只不过以往的集中度提升，主要表现为龙头公司销售额市占率提升，而如今的集中度提升，则主要表现为龙头公司盈利能力更高，净利润占比不断增加。我们看好地产蓝筹，推荐招商蛇口、万科A、华侨城、中南建设、华夏幸福、新城控股、金地集团等公司。