投资要点

楼市短期技术指标呈现销售量价调整迹象。连续两周二手房价下降后，18个大中城市二手房价在上一周出现上升。但这种成交价回升并没有伴随销售放量，最新一周交易量仍比7 月第一周下降多达23.8%。新房方面，中国指数研究院所覆盖的8 个重点城市去化率下降到72%，达到2018 年3 月以来样本去化率最低点。

中长期积极因素酝酿——按揭贷款利率或接近顶部。融360 显示，2018 年8 月首套房房贷利率达到5.69%，比7 月上升0.02 个百分点，涨幅较之过去几个月明显回落。我们相信，随着流动性走向合理充裕，其他领域信贷需求可能不足，未来个贷利率继续上升空间或很小。

消极因素和积极因素共同作用下，市场可能平稳发展。短期来看，我们认为企业并不着急降价，市场预期也不会很快扭转，因此2018 年下半年全国商品房销售增长很可能慢于上半年。但是，基本面的一些积极因素，尤其是信贷的变化，可能在2019 年春天进一步显现，从而推动2019 年整体的销售表现良好。尽管基数很高，从目前情况看，我们初步判断2019 年全国商品房销售额仍有同比正增长可能性。

政策以稳为主。我们相信，房地产税改革不会增加绝大多数居民的负担，也不会造成房地产市场大起大落。目前，主要的政策仍是限价、限购、限贷等区域性政策。9 月到来之后，各地出台政策的频率比8 月有所下降。

土地市场转冷趋势进一步确认。随着销售去化可能降温，房价趋于稳定，企业增加土地储备的意愿和能力都在下降，土地市场竞争的激烈程度也在明显下降。这并不一定意味着企业可以不断取得低价土地，却意味着龙头开发企业“踩雷”的风险在持续下降，经营稳定性在明显提高。

风险因素：按揭贷款利率进一步上升的风险，房屋销售速度超预期下行的风险。

看好长线资金持续增持托底，看好地产蓝筹的反弹。2018 年9 月10 日，平安入股华夏幸福已经完成股票登记。我们相信，日趋稳定的政策和基本面，客观上增加了地产资源价值确定性，也增加了地产板块从底部反弹的可能性。我们看好蓝筹龙头，推荐招商蛇口、万科A、中南建设、华侨城、新城控股、华夏幸福、金地集团等。