事项：

国家统计局公布2018 年前7 月全国房地产投资和销售情况。

评论：

土地市场逐渐降温，但全年供地规模较大

我们认为，衡量土地市场最准确的总量指标，并不来自于统计局的土地购置面积和土地购置价款，而是财政部发布的，国有土地使用权出让收入。单月来看，2018 年7 月土地使用权出让收入4607 亿元，同比增长2%。土地市场成交规模增速比2018 年6 月显著下降。

不过，2018 年前7 月，国有土地使用权出让收入达到约3.2 万亿元，同比增速仍有35.1%。

我们预计，未来整个土地市场将继续调整，开发企业拿地意愿普遍下降。但由于资金成本仍在低位，我们相信市场也不会过于冷清。随着土地出让方心态逐渐理性，我们相信下半年供地仍会保持同比增长。

竣工和新开工的背离扩大，开发投资稳定增长

2018 年前7 月，房屋新开工面积11.5 亿平方米，同比增长3.0%，增速比前6 月提高。房屋竣工面积4.2 亿平方米，下降10.5%。2017 年以来，房屋新开工面积和竣工面积的增速就出现了明显的背离。

竣工和新开工的确在统计口径上有差异，但这种差异也无法解释同比增速变化方向的问题。

我们认为，这是由于绝大多数发展商（除碧桂园等少数企业外），不断延长从销售到竣工的时间。为什么企业会拉长销售到竣工的时间呢？销售意味着企业获得销售回款，因此企业不会放慢销售的速度。可是销售之后企业只会有现金流出，不会有现金流入，企业尽可能放慢施工进度，有利于企业现金流优化。所以，企业很可能尽力缩短从拿地到销售的时间，却可能尽力拉长从销售到竣工的时间（除非企业特别看重业绩释放，则企业也会加快竣工）。

在房屋的需求侧，消费者也越来越不看重交房时间。这可能和限价有关，既然价差存在，消费者也不在乎晚一年交房；这可能也和改善型需求买家增多有关。改善型买家不着急入住，消费者也对交房时间不敏感。所以，企业可能会拉长从销售到竣工的时间。

我们相信，2017 年下半年到2018 年上半年企业拿地积极，2018 年下半年新开工面积增速仍可能维持较高增速。长期累积的可竣工资源应该有可能在2019 年释放，因此我们判断2019 年将出现竣工面积的增长。

2018 年前7 月，全国房地产开发投资6.59 万亿元，同比增长10.2%，增速比上半年略有提高。我们判断，由于企业的资金成本良好，新开工态势稳定，未来开发投资有望继续稳定增长。

基于对于开发投资、新开工、竣工等指标的判断，我们对整个地产产业链不同行业受房地产行业景气影响的趋势可能性进行了分析。

需要说明的是，不是对某一个产业的分析，比如说建筑行业，其对应的需求不仅来自于房地产，当然也来自于基建；建筑行业的景气度不仅要分析需求侧，也要分析其他因素。我们判断来自于房地产行业的建筑施工需求，可能未来会稳定增长。

销售持续良好，企业加快去化

2018 年前7 月，商品房销售面积9.0 亿平方米，同比增长4.2%，销售额7.8 万亿元，同比增长14.4%，增速比2018 年上半年有所提升。龙头企业的表现，和行业的数据，可以相互印证——全国商品房销售的势头是不错的。

展望未来，我们认为一方面宏观层面流动性合理充裕，按揭贷款利率没有明显上升空间；另一方面政策坚决遏制房价上涨，预计按揭利率也不会明显下降，政策不会明显放松。在此环境下，我们认为市场的去化速度可能稍有下降，但降幅不会十分明显。企业推盘来看，大多数企业在目前资金环境下仍愿意积极推货，预计推货热情不会下降。总体来看，我们认为2018 年下半年仍将维持良好的销售，全年开发企业回款较为顺利。

风险因素

市场对政策预期越来越悲观，而政策本身不明朗的风险。

估值具备吸引力，期待长线资金入场

从历史维度来看，当前地产股的估值的确具备明显吸引力。

从短期催化剂来看，我们认为长期资金的增持，是最有可能的板块催化剂。这种增持既可能来自于保险公司（如平安增持华夏幸福股权），也可能来自于上市公司主动回购（如中国恒大和碧桂园的回购），当然也有可能来自于其他长线资金。目前，长线资金虽有介入板块，但频次和规模仍和历史高峰相比有差距。

我们看好蓝筹地产的反弹，推荐招商蛇口、华侨城、华夏幸福、新城控股、中南建设、碧桂园、龙湖集团等公司。