事项：

国家统计局发布2018 年1-5 月全国房地产开发和销售情况。对此我们点评如下：

评论：

“因城施策”持续深化

2018年二季度以来，房地产调控政策“因城施策”进一步深化，我们看到多个城市的房地产政策收紧，但是也看到小城市的公积金政策持续放松。我们认为，目前的房地产政策趋势既不是收紧，也不是放松，整个2018年政策都会较为中性，很难看到趋势性的收紧和放松。

与以往数次周期不同的是，本轮房地产政策更具有针对性，既避免了以往的大起大落，又成功的抑制了一二线重点城市的房价快速上涨带来的风险，有效维持了行业的高位均衡，也使得房地产行业周期性降低。

房地产销售景气度高，维持全年销售额增速4.8%的判断2018 年1-5 月，商品房销售面积56409 万平方米，同比增长2.9%，增速比1-4 月上升1.6 个百分点。商品房销售额48778 亿元，同比增长11.8%，增速比1-4 月上升2.8 个百分点。

从宏观角度看，居民部门的新增中长期贷款（主要是按揭贷款）保持高位，首套房贷利率边际上升空间有限。这都是整个销售景气度较高的原因。

从微观看，限价政策、三四线城市繁荣以及企业加快销售的经营行为是推动销售高景气的重要因素。

由于一二线城市限价政策的严格执行，这些城市的地产销售取决于供应而不依赖需求，销售确定性强。从重点城市的二手房挂牌价数据看，目前大部分城市的二手房价格还在上涨，这种确定性得到强化。

三四线等低能级城市因不受调控政策限制，房地产市场持续繁荣。我们相信，区域发展平衡化是政策长期追求的目标，三四线城市经济发展、城市规划、配套设施等基本面的不断改善是支撑其销售规模增长的核心因素。我们认为三四线城市的房地产需求释放将延续。

从企业的角度来看，企业资金成本上升，融资端趋紧，必然存在加速现金回笼的压力，因此企业加大了推盘力度以保持快速周转。我们维持2018 年销售额增长4.8%的判断，我们认为大企业的销售则更为乐观，行业集中度提升的逻辑持续兑现，预计龙头企业的销售金额增速有望保持在25%-30%之间。

企业投资积极性高，开发投资具备韧性

2018 年1-5 月，房地产开发企业土地购置面积7742 万平方米，同比增长2.1%，增速比1-4 月上升4.2 个百分点；土地成交价款3522 亿元，同比增长16.0%，增速比1-4 月上升2.4 个百分点。5 月单月，土地购置面积为2330 万平方米，同比增长13.5%，土地成交价款1131 亿元，同比增长21.4%。

销售的高景气度，在加上融资渠道收紧对大企业的实质影响并不显著，企业的投资积极性有所提升，低能级城市企业的积极性可能更高一些。根据百城土地交易统计，一二线城市土地出让面积持续下降，5 月单月合计仅约3507 万平米，而三线城市单月出让面积超过5000万平米。从成交价格看，土地市场仍较为理性，溢价率维持在历史低位。

2018 年1-5 月，全国房地产开发投资41420 亿元，同比增长10.2%，增速比1-4 月回落0.1 个百分点。5 月单月，全国房地产开发投资10828 亿元，同比增长9.8%，增速比4月单月回落0.4 个百分点。我们认为，房地产开发投资仍将保持韧性。

竣工同比持续下降，预计后期将有所改善

2018 年1-5 月，房屋竣工面积30484 万平方米，同比下降10.1%，下降速度比1-4 月放缓0.6 个百分点。5 月单月，房屋竣工面积5333 万平方米，同比下降7.0%，下降速度比4 月单月放缓6.6 个百分点。我们认为，限价情况下，企业竣工速度可能会有所放缓，以降低建安费用当期支付。不过，由于房屋施工面积和新开工面积增长均较快，1-5 月同比增速分别2.0%和10.8%，预计后期竣工延迟现象将有所改善。

风险因素

资金成本上升对企业利润表的冲击。

投资建议：

我们认为，限价政策是本轮房地产调控中的创新，从实践效果看，确实对房地产市场的稳定、健康提到了积极的作用。我们相信放开限价政策对市场预期和房价的影响不可估量，所以限价政策将会长期持续，随着低能级城市房价的持续上涨，不排除限价进一步向这些城市蔓延的可能性。

在这种背景下，我们认为地产板块的投资应该转向那些对限价不敏感的企业，包括：1）能够在一二线城市通过非市场化拿地方式控制拿地成本；2）能够有效控制资金成本；3）能够有效控制建安成本，减少跑冒滴漏；4）在不受限价影响的低能级城市布局较多。综上，我们推荐招商蛇口等蓝筹地产公司。