土地供应方面，3 月住宅类供地继续向好，环比、同比分别+11%、+34%，18 年以来连续3 个月两位数增长，其中，纯住宅供地环比持平、同比+34%，表现仍较优异，并且鉴于目前库存持续低位，主流房企销售依然不错，预计后续土地市场供应改善趋势不改。土地成交方面，3 月住宅类土地成交环比-1%、同比+29%，其中，纯住宅土地成交环比+17%、同比+45%，3 月土地成交高增主要上月供给放量以及高基数效应逐渐减弱影响，基于3 月供给表现仍较不错，或将推动4 月成交继续走好。

土地供需方面，由于3 月成交同比涨幅落后于供给同比涨幅，土地成交/供应比较2 月下降11%至0.81 倍，供需关系进一步合理化，推动了溢价率较2 月再下降1pct 至19%，对应3 月住宅类土地成交均价环比-14%、同比-13%，土地市场供需关系改善趋势不改，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，并且短期来看，Q2 中推盘放量、销售基数低、MSCI、刚改政策修复、地产年报及1 季报等亮点较多，重申看多地产龙头&蓝筹，并维持板块推荐评级，维持推荐龙头&蓝筹：保利地产、新城控股、万科A、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

支撑评级的要点

1.供应：3 月住宅类供地环比+11%、同比+34%，其中纯住宅同比+34%3 月，百城各类型土地合计供应10,630 万平米，环比+15%，同比+16%，累计同比+34%。环比来看，住宅用地+0%、商住用地+33%、商服用地+2%、工业用地+31%；同比来看，住宅用地+34%、商住用地+34%、商服用地+12%、工业用地+17%；累计同比来看，住宅用地+35%、商住用地+39%、商服用地+15%、工业用地+46%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应4,791 万平米，环比+11%，同比+34%，累计同比+36%。环比来看，一线+273%、二线+32%、三四线-12%；同比来看，一线+14%、二线+32%、三四线+38%；累计同比来看，一线-7%、二线+47%、三四线+30%。3 月住宅类土地供应持续向好，已连续3 月 2 位数增长，考虑到土地新规约束效应持续及城市土地财政依赖程度仍较高，维持18 年全年供给走好判断。

2.成交：2 月住宅类土地成交环比-1%、同比+29%，其中纯住宅同比+45%3 月，百城各类型土地合计成交9,447 万平米，环比+17%，同比+50%，累计同比+17%。环比来看，住宅用地+17%、商住用地-29%、商服用地+12%、工业用地+38%同比来看，住宅用地+45%、商住用地+0%、商服用地+0%、工业用地+103%；累计同比来看，住宅用地+5%、商住用地-4%、商服用地-3%、工业用地+49%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交3,880万平米，环比-1%，同比+29%，累计同比+1%。环比来看，一线-36%、二线-23%、三四线+39%；同比来看，一线-45%、二线+38%、三四线+31%；累计同比来看，一线+25%、二线+3%、三四线-3%。受上月供给放量以及高基数效应逐渐减弱影响，3 月住宅类用地成交同比高增，基于3 月供给表现仍较不错，或将推动4 月成交继续走好。

3.供需：3 月地价环比、同比下降、溢价率同步走低，市场逐步回归理性3 月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.81 倍，环比下降11%。其中，一线0.48 倍，环比下降83%，二线0.72 倍，环比下降42%，三四线0.96 倍，环比上升58%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价4,119 元/平米，环比-14%，同比-13%，其中，一线、二线和三四线分别环比-69%、-6%、+20%，分别同比-74%、-5%、+13%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率19%，较2 月下降1pct，其中，一线0%、二线16%和三四线24%，分别较2 月-14pct、-3pct 和+1pct。3 月地价环比、同比下降、溢价率同步走低，土地市场回归理性趋势不变。

4.风险提示：房地产市场下行风险