投资要点

业绩符合预期，京外项目结算占比提升。2017 年公司实现营业额人民币154.56 亿元，同比上升57.24%；归母净利润11.40 亿元，同比上升89.88%。每股收益为人民币0.34 元，每股派发现金红利0.11 元，按目前市值计算股息率为2.49%。公司业绩增长主要来源于结算规模增加，北京当代北辰悦MOMA、苏州北辰旭辉壹号院、长沙北辰三角洲是公司的主力结算项目。分区域看，长沙地区占营业收入44.18%，苏州占11.84%。

公司土地储备较为充足，销售目标保守，预计可以实现。2017 年公司实现销售面积124 万平米、销售金额223 亿元，与2016 年基本持平；2017年销售回笼金额202 亿元，回笼率达到91%。公司项目所在的13 个城市2017 年合计销售额下降0.1%，销售面积下降10.8%。我们相信公司所处城市未来政策将保持基本平稳，市场也大致稳定。2018 年，公司计划实现销售面积154 万平米，销售额240 亿元，和2017 年差别不大。2017 年底，公司开发业务总土地储备935 万平米，权益面积789 万平米。我们测算，公司过去四年拿地规模（全口径）总计超过460 万平米，涉及地价款约350亿。公司积极拿地的态度为销售目标达成奠定了坚实基础。

持有物业资源稀缺。公司在北京亚奥核心区持有并经营物业面积超120 万平米（含会议中心、写字楼、酒店、公寓、商业），2017 年投资物业实现营业收入25.99 亿元，同比上升6.32%，实现税前利润8.48 亿元，同比上升8.21%，经营绩效有所提升。公司较为稀缺的持有物业，增强了公司价值的确定性。

公司资金成本保持较低水平，杠杆率有所提升。2017 年底，公司有息负债318.97 亿元，较2016 年底上升超过20%；公司平均融资成本为5.94%，较2016 年底下降35 个基点。预计随着融资环境发生变化，公司资金成本将有所提升。到2017 年底，公司净负债率超过160%，比过去几年有所提升，这可能暗示公司未来拿地速度有所放缓。

风险提示。公司所处区域调控比较严厉，取得销售许可困难的风险。公司未来几年销售和业绩增速有限，因此利润增长较慢的风险。公司资金成本上升的风险。

盈利预测及估值。我们注意到公司已经摆脱了历史上完全依赖一两个项目的缺点，全国布局初有所成。且公司在北京的项目资源价值确定。根据公司新的销售和结算节奏，我们小幅调整公司盈利预测，预计2018/19/20 年EPS 为0.38/0.42/0.47 元/股（原预测18/19 年0.40/0.47 元），我们维持公司4.80 元/股的目标价格，维持“增持”的投资评级。