投资要点

预期重构A 面——销售预期逐渐探底。2018 年春节后，热点城市销售网签同比下降较快。这里存在2018 年春节靠后，部分城市销售许可管控严厉的影响，但也和按揭贷款利率提升有关。我们继续维持全年商品房销售小幅下降的理性预期。但随着3 月高基数的过去，2018 年4 月后市场对房屋销售增长预期可能探底回升。

预期重构A 面——资金成本上升问题。我们统计，2018 年2 月至今，地产国企和民企债券发行利率分别达到5.5%和6.7%，普遍高于各自存量债务平均资金成本。非标融资的资金成本更高。尽管资金成本上升并不会威胁资产负债表安全，但对于部分公司盈利可能产生重大影响。我们相信，这个结构性问题可能要在2018 年下半年充分暴露，部分高杠杆民企可能受冲击较大。

预期重构B 面——稳定和可持续的土地市场。我们认为，投资者对于土地市场积极变化可能预期过低。2018 年前两个月，全国100 个大中城市土地总成交同比增长23.5%，成交溢价率维持在20%低位。我们认为，土地供应方有意维持充足供给，并降低土地市场竞争激烈程度。客观上，这有利于增进部分企业拿地机会，增加发展可持续性。

预期重构B 面——企业分化和结构性机遇。我们相信，房地产企业核心竞争力正在此消彼长。控制资金成本，控制建安成本和丰富产品线变得更加重要；营销去化库存，打造产品溢价，预判周期抄底则变得不太重要。受此影响，在集中度提升的大趋势之外，不同企业的竞争力可能也会发生变化。我们认为，整体而言下一个阶段国有龙头优势更大。民企龙头尽管销售可能继续狂飚突进一段时间，但不确定市况下销售含金量仍然可疑。

风险提示：销售在短期低于预期的风险。部分公司盈利能力下降的风险。

价值值得坚守，结构行情可期。从总量角度来看，我们认为按揭贷款利率全年不会超过6%，全行业销售全年有可能小幅下行，但部分龙头企业仍有望取得30%左右的销售高增长。这意味着板块虽不能出现基本面反转，但足以酝酿结构性行情。未来一段时间，产品颇具特色，资金成本较低，进取心较强的国有龙头公司可能优势明显。我们重点推荐招商蛇口，华侨城和万科A。