事项：

3 月4 日上午11 点，十三届全国人大一次会议发言人张业遂表示，房地产税立法是社会普遍关注的一个问题，加快房地产税立法是党中央提出的重要任务，由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

点评：

1、目前房地产税仍处于草案阶段、仍未提请常委会，18 年两会中不具备立法启动条件

十三届全国人大一次会议发言人张业遂表示“目前正在加快进行起草完善法律草案……争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作”。上述发言表明：1）首先，目前房地产税依然处于完善草案阶段，说明目前还有重要问题需要论证和攻克，也就是目前房地产税草案还没有完成；2）其次，目前草案还没有提请常委会，根据《立法法》和《监察法》立法“形成草案->提请常委会->提请人大”的流程来看，预计房地产税不会在2018 年两会中立法启动，最早立法启动的时间或在2019 年；3）根据财政部部长肖捷提出的“房地产税将遵循立法先行、充分授权、分步推进原则”，预计在立法之前房地产税试点的可能性较小。

2、根据《立法法》规定和《监察法》立法流程，房地产税立法流程：草案->常委会->人大

一方面，2015 年3 月15 日修正的《立法法》第十七条规定，“常务委员会决定提请全国人民代表大会会议审议的法律案，应当在会议举行的一个月前将法律草案发给代表。”第二十九条规定，“列入常务委员会会议议程的法律案，一般应当经三次常务委员会会议审议后再交付表决。”另一方面，参考《监察法》立法流程，2016年10 月监察法起草草案，2017 年6 月常委会第一次审议，2017年12 月常委会第二次审议，经过全国人大常委会一审、二审后，监察法草案将于今年3 月提请十三届全国人民代表大会一次会议审议。因而，预计房地产税立法流程也应当是：“形成草案->提请常委会->提请人大”。

3、参考美、英、韩、日案例，房产税的征收并不必然导致房价的下跌以及股价的下跌

参考国际上征收房产税的几个国家（美国、英国、韩国、日本）的情况，1）在房价影响方面，房价实际上是由供需所决定的，房产税的出现并不会改变供应和需求（此处指刚性需求和改善需求），只会略微改变供需的平衡位置，从国际案例来看，美国于1798 年开始房地产税（也叫财产税）、英国于1993 年4 月开始征收住宅税（Council Tax）、韩国于1990 年开始征收土地综合税、并于2005年8 月开始征收综合房地产税、日本于1950 年开始征收不动产取得税、并于1973 年开始征收特别土地保有税，但上述国家在征收房产税之后房价均有正增长、个别国家涨幅还较大（见下图）；2）在股价影响方面，股价最终实际上还是由盈利和估值所决定的，从国际案例来看，英国在1993 年4 月开始征收住宅税之后，房地产板块的3 月和12 个月收益分别为5%和31%，而韩国在2005 年8月开始征收综合房地产税，房地产板块的3 月和12 个月收益分别为7%和15%，不过日本在1973 年开始征收特别土地保有税房地产板块后续是下跌的，不过至少可以说明房产税的征收并不必然导致股价的下跌。

4、投资建议：房产税利空淡化、回归基本面逻辑，重申供给调控下强者更强，重申看多龙头&蓝筹

自2017 年8 月我们坚定看多龙头以来，龙头房企销售持续超预期、伴随着行业集中度快速提升，也在逐步验证我们“供给端调控下资源快速向龙头集聚、总量稳定下龙头结构性牛市”的观点。目前我们依然维持独创的房地产小周期延长框架，并始终认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，尤其拿地集中度出现猛烈提升将推动未来2-3 年销售集中度的大幅跳增，预计主流15 家房企销售额集中度将由目前32%提升至2020 年60%，主流房企销售额或再翻番，未来3 年销售、业绩分别增长GARG25-30%和20-25%，总量稳定之下龙头成长空间再度打开，并且供给调控下龙头估值体系重构，龙头估值周期性折价修复（结算PE 将从目前8-10 倍修复至15 倍）+结算报表向销售报表靠拢（销售PE 将从目前4-8 倍修复至10 倍以上），推动估值上涨超50%，再次重申看多地产龙头，并重申板块“推荐”评级，维持推荐龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团；二线：荣盛发展、华夏幸福、中南建设、蓝光发展。

5、风险提示：房地产市场下行风险。