事项：

2 月31 日，克尔瑞发布18 年2 月房地产公司销售排行，碧桂园再次拔得头筹，实现单月销售533 亿元，恒大、万科实现单月销售位517 亿元、385亿元，位列二三，前三门槛从去年同期312 亿区间提升至385 亿。2 月单月销售过百亿房企达9 家，较去年同期多增1 家。

点评：

1、春节效应不改龙头&蓝筹销售继续强势，重申土地集中度大幅推升销售集中度预判

2 月主流53 家房企的单月销售金额4,169 亿元，环比-23.9%，较1 月提升7.2pct，单月销售金额同比+23.0%（1 月同比+47.6%），较1 月下降24.6pct，涨幅虽高位有所收窄，但考虑到今年2 月有春节假期影响（去年主要在1 月），销售表现依然优异；剔除春节影响后，1-2 月53 家房企的销售金额累计同比+35.6%，销售表现持续靓丽。行业数据来看，2 月截至27 日我们跟踪的重点41 城成交面积同比-24.9%，并已连续12 个月同比为负（高频数据和房企销售口径有差别），主流53 家房企的2 月销售表现持续大幅领先行业整体。伴随主流房企销售持续火爆，2017 年行业集中度迅猛提升，Top10 房企销售额集中度从16 年的18.7%跳增至17 年的24.2%，较16 年跃增5.4pct；Top50 房企销售金额集中度从16 年的35.3%跳增至17 年45.8%，较16 年跃增10.5pct；同时，考虑到目前行业土地集中度提升速度大幅领先于销售集中度提升，预示未来2 年销售集中度将得到更加猛烈的提升。

2、2 月碧桂园、恒大单月超500 亿，三四线需求超预期，并维持全年一二线成交走强的判断

房企来看，碧桂园2 月销售再次拔得头筹，恒大、万科位列二三，前3 强门槛从17 年同期312 亿元提升至385 亿元。单月销售过百亿房企为9 家，较去年同期多增1 家，单月销售超50 亿房企达22 家，较去年同期多增1家；具体数据看，在龙头&蓝筹中，碧桂园533 亿元（YOY+38%）、恒大517 亿元（YOY+66%）、万科385 亿元（YOY+0%）、保利221 亿元（YOY+64%）、融创192 亿元（YOY+89%）、绿地138 亿元（YOY+38%）、新城88 亿元（YOY+68%）、中南81 亿元（YOY+118%），招蛇73 亿元（YOY-17%）、金科53 亿元（YOY+55%）、蓝光48 亿元（YOY+75%）、金地47 亿元（YOY-45%）、阳光城46 亿元（YOY-13%）、荣盛34 亿元（YOY+88%）等，TOP10 房企销售同比+31%，TOP20 房企销售同比+20%，强者恒强格局凸显。2 月主流龙头&蓝筹房企的销售持续保持强势，并且从结构上来看，很明显2 月三四线布局的房企销售好于一二线布局的房企，三四线需求强于市场预期，而这大概率源于春节期间返乡置业的需求，但同时我们维持认为全年一二线成交走强的预判。

3、投资建议：春节不改销售强势，三四线需求超预期，供给调控下强者更强，重申看多龙头

自2017 年8 月我们坚定看多龙头以来，龙头房企销售持续超预期、伴随着行业集中度快速提升，也在逐步验证我们“供给端调控下资源快速向龙头集聚、总量稳定下龙头结构性牛市”的观点。站在目前试点，我们依然维持独创的房地产小周期延长框架，并始终认为本轮供给端调控（融资从严、预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，尤其拿地集中度出现猛烈提升将注定推动未来2-3 年销售集中度的大幅跳增，预计将推动主流15 家房企销售额集中度由目前32%提升至2020 年60%，主流房企销售额或再翻番， 未来3 年销售、业绩分别增长GARG25-30%和20-25%，总量稳定之下龙头成长空间再度打开，并且供给调控下龙头估值体系重构，龙头估值周期性折价修复（结算PE 将从目前8-10 倍修复至15 倍）+结算报表向销售报表靠拢（销售PE 将从目前4-8 倍修复至10 倍以上），推动估值上涨超50%，再次重申看多地产龙头，并重申板块推荐评级，维持推荐龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团；二线：荣盛发展、华夏幸福、中南建设、蓝光发展。

4、风险提示：房地产市场下行风险。