投资要点

结算规模增加，公司业绩略超预期。根据公司公告，2017 年公司归母利润预计增加4.5-5.4 亿元，同比增幅为75%-90%。扣非净利润预计增加6.3-7.2亿元，同比增幅为110%-125%。公司业绩增加的原因主要是结算规模的增加。公司非经常性损益主要来自于商业板块，由于电商冲击，公司商业板块经营业绩持续下滑。我们相信公司未来会更专注于房地产开发和持有物业经营。

房地产调控下销售表现疲软，但边际影响有限。根据CRIC 研究中心的数据，公司2017 年实现签约面积 128.1 万平米，签约金额226 亿元，与2016年基本持平。公司项目均处于热点城市，调控对公司影响大，销售数据表现疲软。由于公司项目所在城市市场成熟，竞争也较为激烈，公司积极和知名品牌房企合作，一定程度保证了去化水平。就政策而言，我们相信随着房地产市场开始趋稳，政策进一步升级可能性较低，公司销售大概率能够保持稳定上涨。

战略布局得当，拿地规模增加。公司从2014 年开始明显的全国化扩张，2014-2017 年全口径拿地面积分别为68.7、85、229.9、81.7 万平米，拿地金额分别为29.4、69、132.7、119.9 亿元。公司从传统的北京+长沙的城市布局成功转型为北京+主要二线城市的准全国化布局。虽然目前行业TOP20 竞争格局固化，但是对于公司这样体量的企业，二线城市是冲击TOP50 的必要战略布局。

持有物业经营稳定，是公司核心竞争力所在。公司在北京亚奥核心区持有并经营物业面积124 万平米（其中会议中心32.64 万平米、写字楼36.50万平米、酒店29.16 万平米、公寓业态17.97 万平米、商业8.02 万平米）。

2017 年前三季度，公司投资物业合计实现收入20.08 亿元。优质的持有物业是公司核心竞争力所在，不仅为公司贡献持续稳定现金流和利润，也有利于公司拓宽融资来源，降低融资成本。

风险提示。1，公司大规模拿地时间较晚，土地成本并无明显优势，未来毛利率水平可能不会很高；2、公司布局城市房地产政策比较严格，未来预售证获取数量和销售价格均有不及预期的风险；3、公司合作项目增加，存在少数股东权益对利润表影响加大的风险。

盈利预测及估值。公司近年来拿地比较积极，战略布局重点二线城市，自2016 年开始销售明显放量，销售规模保持较高水平。公司在北京区域持有优质物业，业绩较为稳定。考虑到公司业绩指引，我们调整公司2017/18/19年盈利预测到0.33/0.40/0.47 元/股（原预测0.28/0.35/0.41 元/股），给予2018 年12 倍PE，即4.80 元/股的目标价，维持“增持”的投资评级。