土地供应方面，受去年同期及上月高基数影响，1 月住宅类供地同比、环比分别+4%、-46%，同比由负转正，表现仍较不错。其中，纯住宅供地环比-46%、同比-1%，鉴于库存持续低位，主流房企销售高增，预计后续土地市场供应将有所改善。土地成交方面，1 月住宅类土地成交环比-50%、同比-19%，其中，纯住宅土地成交环比-46%、同比-16%，1 月土地成交低迷主要受上月高基数及供应同比下滑影响所致。土地供需方面，由于1 月土地成交、供给同步缩量，土地成交/供应比虽较12月下降8%，但仍处1.12 倍高位，1 月住宅类土地成交单价环比+22%，溢价率回升4pct 至23%，主要系土地挂牌价大幅降低所致，土地市场供应关系将持续改善趋势不改，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性判断。我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控（预售证监管和土地调控）导致资源正快速向龙头集聚，其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升，重申看多地产龙头，并重申板块推荐评级，推荐关注：1）龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团，二线：荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、中南建设、阳光城；2）一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业；3）REITS 标的：光大嘉宝、金融街。

支撑评级的要点

1.供应：1 月住宅类供地环比-46%、同比+4%，其中纯住宅同比-1%1 月，百城各类型土地合计供应8,868 万平米，环比-40%，同比+18%，累计同比+18%。环比来看，住宅用地-46%、商住用地-46%、商服用地-42%、工业用地-32%；同比来看，住宅用地-1%、商住用地+14%、商服用地+9%、工业用地+45%；累计同比来看，住宅用地-1%、商住用地+14%、商服用地+9%、工业用地+45%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应3,747万平米，环比-46%，同比+4%，累计同比+4%。环比来看，一线-84%、二线-31%、三四线-53%；同比来看，一线+49%、二线+18%、三四线-13%；累计同比来看，一线+49%、二线+18%、三四线-13%。1 月住宅类土地供应同比由负转正，表现仍较不错。土地新规约束效应仍在，以及大部分城市土地财政依赖程度仍较高，将综合推动18 年全年供给大概率走好。

2.成交：1 月住宅类土地成交环比-50%、同比-19%，其中纯住宅同比-16%1 月，百城各类型土地合计成交10,101 万平米，环比-38%，同比+0%，累计同比+0%。环比来看，住宅用地-46%、商住用地-56%、商服用地-59%、工业用地-3%。同比来看，住宅用地-16%、商住用地-25%、商服用地-21%、工业用地+42%；累计同比来看，住宅用地-16%、商住用地-25%、商服用地-21%、工业用地+42%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交4,215万平米，环比-50%，同比-19%，累计同比-19%。环比来看，一线-33%、二线-46%、三四线-57%；同比来看，一线+89%、二线-30%、三四线-15%；累计同比来看，一线+89%、二线-30%、三四线-15%。受高基数及上月供应同比下滑影响，1 月住宅类用地成交低迷，2 月成交同比或有所反弹。

3.供需：1 月地价环比、同比上升、溢价率低位回升，市场逐步回归理性1 月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）1.12 倍，环比下降8%。其中，一线3.6 倍，环比上升320%，二线0.96 倍，环比下降21%，三四线1.2 倍，环比下降8%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价5659 元/平米，环比+22%，同比+55%，其中，一线、二线和三四线分别环比+44%、+19%、-9%，分别同比-0%、+69%、+22%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率23%，较0 月上升4pct，其中，一线13%、二线24%和三四线31%，分别较0 月+2pct、+4pct 和+9pct。1 月地价环比、同比上升、溢价率低位回升，土地市场回归理性趋势不改。

4.风险提示：房地产市场下行风险。