本报告导读：

统计局发布房地产运行情况数据，单月销售面积和金额均同比转正，伴随利率快速下行，未来的价值越发重要，逐步买入未来的价值。

投资要点：

11月销售金额 和面积均同比转正，不仅仅是验证10月政策的延续，更进一步，也代表了风险的逐步化解。单月来看，11 月销售金额和面积分别同比增长1.0%和3.2%，相比于10 月进一步改善，并实现了年内首次同比增速转正。在连续三年的下行之后，市场并不认为该数据是自然的周期反转，而是政策作用下的数据反弹，持续性有待验证。类比2014 年，在2013 年讨论“楼市大顶”之后，市场也是认为这样的改善并不会持续。我们认为，当前并不是争论楼市是否进入拐点的时候，而是，如果数据即便不进一步改善，在维持当前销售、甚至有所下降的情况下，能否给房企带来切实的资金改善，这个结论是肯定的。

按照我们对周期的判断，实物量部分并没有伴随销售的回暖做修复，仍然有下行的压力。我们此前给的判断是，2021~2024 年，地产在金融方面的影响更大，而2024 年之后，信用风险化解，地产更多的影响是实物量，也即滞后于金融部分的经济表现，用指标来体现，就是地产的固定资产投资。能够看到，地产投资增速为-11.6%，新开工面积为-26.8%，竣工为-38.8%，较10 月基本没有变化，甚至竣工有加速下行。我们预计，作为销售的滞后变量，与工程挂钩的实物量仍然承压。

名义利率快速下行，下压实际利率，使得资产价格有所保障。和年初相反，实际利率预计将进入到下行通道。按照实际利率的影响因素来看，应该是先有名义利率的下行，再有通胀的上行，分阶段带动实际利率下行。目前，名义利率已经出现了快速下行，后续一旦有新的信用扩张带来经济修复，通胀开始有起色，实际利率还将进一步下行。因此，当前的实际利率，可以预期进入到下行区间，对资产价格带来切实保障。

地产仍在去库存周期，即便不能立即开启新的扩张周期，当前也会开始计价未来的价值部分，也即，对未来的业务展望、比对当前周期拐点对估值的影响更大。按照严控增量的要求，地产仍然处于去库存周期，按照周期的思路，市场对反转的预期应该会持续处于低位。然而，考虑到风险的化解和利率的下行，远期的业务价值将逐步体现到当前的估值当中，能够展望的资产将迎来新的机会，关注以上海为代表的地方国企改革，同时，开发类公司也将逐级上行，继续推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，建议继续关注重组类公司，受益标的为旭辉控股集团。

风险提示：不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。