本报告导读：

实际利率和企业PE 的倒数挂钩，2023 年以来，名义利率有所下调，但实际利率变动并不大，当前，引导利率下行再次成为焦点，预计将带来PE 和资产价格容忍度的提高。

投资要点：

国新办召开新 闻发布会，央行宣布多条与房地产相关的重磅政策，整体力度很大，尤其是针对引导利率下行的表态。与地产相关的政策，从我们认为的重要顺序来看，可以为：1）引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，态度明确，直接提到引导利率下行；2）收购房企存量土地，目前还在研究当中；3）存量按揭贷款利率下调，并贴近于新发放利率水平；4）保障房再贷款规模中，中央支持比例从60%提到100%；5）降低居民购房首付比例。

引导利率下行和值得重点跟踪，因为其通过实际利率影响了PE 的容忍度。尽管从2023 年以来，中央已经采取过下调存量贷款利率、LPR 等多种降低利率的政策，但我们观察实际利率的变化情况，其仍然维持在较高水平。在2024 年2 季度央行货币政策执行报告中已经提到了租售比的使用，将其用静态和动态来区分，本质上就是实际利率和名义利率的关系。同样的，PE 也是和实际利率挂钩，那么，低的实际利率对容忍较高的PE 有更好的帮助。过去1 年，实际利率下调的不明显，一定程度上给资产价格带来了压力，下一阶段，在当前对引导利率下行的表述下，预计将有改善。

收购房企存量土地也是第二个重磅看点，目前央行表态还在研究中，但也值得期待，市场认知的“死库存”需要盘活，才能走向下一阶段。2021 年至今，市场一直将死库存排除在有效供给之外，并有意识的忽略其风险，然而，我们反复强调，对于房地产行业来说，资产负债表是最重要的，其重要性远远大于现金流量表和利润表。

即便是死库存，也是库存，也就是资产的一部分，那就一定对应了负债。这就意味着，死库存不盘活，势必会影响到负债，那么也就会对金融稳定带来影响。因此，死库存最终是需要盘活的，这次正在研究中的政策值得期待，对化解当前行业困难有很大的帮助。

其他政策的影响程度相对较小，更多的还是在执行上给与更多的帮助。分别来看：1）存量按揭贷款利率下调的目的是为了辅助引导利率下行，并降低提前还贷的压力；2）保障房再贷款中央支持比例从60%提高到100%，由于是贴息思路，有时间期限，在当前较低的租售比下，收储逻辑还需进一步通畅；3）首付比例并不是当前主要的购房约束，进一步下调更多的还是来自于预期引导。可以更加积极，维持两端配置。一方面选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。

风险提示：市场需求加速下行。