本报告导读：

2024 年1~7 月拿地TOP50 房企投资规模收缩33%，央国企集中度提升至91%，且销售强势的房企积极性更强；土拍市场优质地块迎来激烈角逐，市场冷热分化鲜明。

投资要点：

2024年1~7月房企拿地规模延续同比大幅收缩的态势，从结构上体现为央国企集中度的继续提升。根据克而瑞数据，截至7 月末，拿地TOP50 房企累计新增土地货值9274 亿元，同比下跌33%，跌幅较上月收窄1pct，尽管降幅有所收窄，但是同比跌幅依旧较大，土地市场依旧处于调整期。从结构上看，央企/国企/民企的新增土地货值分别为3665 亿元/4691 亿元/918 亿元，央国企占比达到91%，较1~6 月再度提升3pct，主力地位进一步稳固，而拿地TOP20 中依旧仅有龙湖和滨江两家民企。从7 月单月的拿地情况看，新增土地货值TOP3 的房企分别为越秀/保利/绿城，对应货值为281 亿元/250 亿元/103 亿元。

结合销售表现，1~7 月销售TOP100 房企拿地销售比延续低位，为0.15，销售强势房企的投资积极性更强，与“以销定投”的策略契合。1~7 月，销售TOP100 房企中仅有三成活跃在土地市场中，整体的拿地销售比较1~6 月提升0.01 至0.15，拆分各梯队表现，销售TOP10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100 房企的新增土地货值占比分别为55%/14%/7%/8%/16% ， 拿地销售比分别为0.18/0.12/0.11/0.11/0.14，对比来看，销售强势房企的拿地积极性更强，尤其是销售TOP10 房企，其1~7 月新增土地货值占比和拿地销售比较1~6 月分别上涨2pct 和0.03。

尽管土地市场整体活跃度较低，但是核心城市核心地块依旧热度高涨， 7 月以上海、杭州等为代表的部分城市迎来优质地块的激烈角逐。7 月重点城市土拍溢价率较6 月上涨0.6pct 至3.8%，主要源自重点城市优质地块的供应，从7 月地块的溢价率表现来看，最突出的是杭州和上海，具体来看：1）杭州7 月供应的3 宗地块溢价率分别达到59%、40%、23%，均由以杭州为发展重心的头部房企绿城和滨江拍得，结合两家房价上半年的拿地表现看，其在杭州继续深度布局的策略坚定。2）上海7 月土拍为取消商品住房用地溢价率10%上限要求后的首批土拍，其中杨浦的2 宗地块分别实现了21%、17%的溢价率。另外，从优质地块的竞拍名单看，华润、保利、绿城、中海、招商蛇口、建发、滨江等房企均在列，可见房企对于优质地块依旧保持高度关注。

行业仍然以去库存为主，维持两端配置的建议。一方面，选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。

风险提示：市场需求加速下行。