2024年1~6月房企拿地规模延续收缩态势，新增土地货值同比下滑34%，央国企以88%的占比稳固主力地位，“建筑系”开发商成为拿地市场黑马。根据克而瑞数据（下同），拿地TOP50 房企1~6 月累计新增土地货值7714 亿元，同比下滑34%，拿地规模的收缩一方面源自房企自身扩张意愿的减弱，另一方面也有土地供给端增量控制的影响。在上述TOP50 房企中，央国企占比88%，较2023 年全年进一步提升5pct，主力地位凸显，且从位次分布上看，拿地TOP20 房企中仅滨江和龙湖两家民企。另外，还值得关注的是，2024 年以来“建筑系”开发商布局积极，在1~6 月的拿地TOP50 的榜单中，中国建筑旗下的中建壹品/中建智地/中海地产/中建信和分别位列第3/5/9/23，中国铁建位列第6，城建集团位列第8，合计共新增土地货值1801 亿元，占TOP50 房企总增量的23%。

结合销售数据，百强销售房企的拿地销售比仅为0.14，其中尚有约七成无新增货值，拿地态度依旧谨慎。2024 年上半年全口径销售额TOP100 的房企中，仅有三成选择拿地，整体拿地投资意愿较弱，拆分到各个销售梯队，销售规模与拿地积极性呈现正相关，与“以销定投”的策略相呼应，TOP10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100的拿地销售比分别为0.15/0.13/0.12/0.11/0.11。进一步，从已拿地房企的拿地金额看：1）70%出现拿地金额的同比下滑，其中万科、远洋的跌幅超过90%，保利、中海等的跌幅超过70%，剩余30%实现拿地金额的逆势上涨，包括中建壹品、国贸、联发等；2）拿地集中度高，销售TOP30 房企的拿地金额占TOP100 的82%，其中拿地金额较高的有建发、华润、滨江、绿城等。

土拍市场继续表现为点状火热，优质地块供应为关键。6 月，重点城市土拍市场平均溢价率为2.4%，以底价成交为主，其中青岛、南京、杭州等城市出现回暖，主要源自优质地块的推出，例如青岛市崂山区王家村35 号地块成交楼面价为39516 元/平方米，溢价率达到37.2%，杭州滨江区西兴单元地块成交楼面价为40105 元/平方米，溢价率达到33.9%。考虑到当前重点城市正逐步解除土拍限价，重点22 城中仅北京、深圳、宁波尚有限制，预期后续优质地块的竞争将日益激烈，并在成交价格上得到充分显示。

继续坚持两端配置。推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。

风险提示：市场需求加速下行。