本报告导读：

上海跟进房地产政策优化调整，涉及范围广，其中最关键的是利率政策，年初至今贷款利率已累计下调60BP；预期政策将进一步提振市场信心，带来交易活跃度的提升。

摘要：

上海发布9 条房地产优化政策，内容丰富，涉及限购、贷款利率、首付比例等热点政策措施。政策就土地供应、房屋购买、城市更新、保障房等领域进行优化调整，其中与居民购房相关的政策主要包括：

1）优化限购政策，缩短非户籍居民购房缴纳社保/个税的年限，扩大部分人群购房区域等；2）支持多子女家庭合理住房需求，在优化首套住房套数认定的同时，可增购1 套住房；3）优化信贷政策，调整首套及二套商业住房贷款的利率及首付比例，并优化公积金个人贷款政策；4）支持居住困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭给予补贴。

政策包中最为关键的是利率政策，年初至今贷款利率已累计下调60BP，对应着购房成本的减轻，是提振需求的重点。新政下新房/二手房（不含差异化政策区域）的商业性个人住房贷款利率下限降至LPR-45BP/LPR-5BP，即为3.5%/3.9%，与调整前相比下调35BP。综合2024 年2 月的5 年期LPR 下调25BP 以及本次贷款利率下限下调35BP，与2023 年底相比，截至目前贷款利率累计已调降60BP。以首套房贷款模拟测算，若贷款总额为100 万元，等额本息，贷款年限30 年，4.1%的贷款利率对应月还款4832 元，而当前3.5%的贷款利率对应月还款4490 元，可见购房成本的显著下降。同时，上海也是在央行“517”政策发布后，首先响应进行政策跟进的一线城市。

此次限购放松为局部放松，针对部分人群、部分区域，再次演绎了“一线城市调整限购，二手城市取消限购”的政策趋势。此次限购放松将非户籍居民购房需缴纳社保/个税年限从5 年降低至3 年，将非户籍单身人士购房区域扩大至外环内二手房，并取消了离异购房合并计算住房套数等，与近期北京、深圳限购放松的方向类似。

央行“517”政策配合上海政策跟进，预计短期内将进一步提振购房者信心，带来市场活跃度的提升，并随着政策发酵，推动市场从点状复苏向全面企稳转化。5 月核心一二线城市政策密集落地后，市场已现积极反馈，相关城市的来访、认购等均有不同程度的回升，市场呈现出点状回暖。央行“517”政策后，克而瑞统计已有合肥、长沙、武汉等城市积极跟进，叠加此次上海政策组合拳的落地，将带来预期的进一步修复，并对其他城市带来强示范效应。我们推荐两端配置，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并根据政策的态度（而非政策本身）考虑是否增加风险资产的配置，如万科等。

风险提示：市场需求加速下行。