本报告导读：

我们反复强调，2024 年的关键变量是房价，定价模式的变化是最重要的变化，而背后隐含的是对通胀和无风险利率的预期，金融供需决定价格的过程被拉长。

摘要：

房价如期成为 市场关注的焦点，因其代表信用和实物的相对扩张关系，也是定价模式转变的结果。土地信用模式下，信用和实物相对扩张速度决定房价走势，土地价格决定房价，进而带动租金变化。在政府运营资产的模式下，变为租金决定房价、房价决定地价。

当前的中央收储模式是中央下场配合地方收购未售现房，用于配售型或者配租型保障房，短期内会因盘活存量而带来实物量的扩张和住房供给增加。本次政策是直接收购新房、而非以旧换新，相比之下推进的速度会更快。由于政策要求必须是现房，所以若房企想要参与也将加快项目竣工，从而带来实物量的扩张。同时，由于政府所回购项目为滞销项目，原来并未形成有效供给，而若收储后用于保障房，则将转变为有效供给。因此，整体来看，收储将有效促进地产投资增长，也会带来住房有效供给的增加。但需要注意的是，尽管有效供给增加，但并不一定会对房价和租金带来负面冲击，因为决定房价和租金变化更关键的因素在于通胀。若中央的货币投放持续增加，并形成逐步增强的通胀预期，那么，即便实物供给增长，若其速度慢于货币和信用投放速度，租金和房价也能呈现上涨趋势。

本轮政策并没有要求收储资金强制偿债，而是可以用于项目续建，因此，保交房和化解金融风险两不误，不排除再通胀的可能，取决于后续货币的投放量。本次并未说明房企是否可以用相关资金继续拿地，也没有表态必须用于偿还债务，而是明确说明可以用于续建其他项目。因此，我们认为能够同时做到保交房和化解金融风险。而能否带来再通胀的预期，取决于后续货币是否持续投放以及房企收储资金的用途。极端情况下，如果房企只能用于偿债，则要达到去库存的效果，需要大量基础货币，相当于中央出资帮助房企快速缩表，达到出清的状态。而若房企可以配合再杠杆，通过拿地的方式将资金转移至政府，政府再用于收储，则能够带来信用扩张，这种方式需要的基础货币就可以大幅度减少，类比2016 年棚改的过程，但库存去化进程则大幅放缓，只是转移了库存的地理位置和价格。

因此，单纯3000 亿元资金做收储，稳定市场的意义更大，对于去库存来说，还需要更大的资金体量，或者允许房企再杠杆带来更高的货币派生倍数，展望未来，政策的态度比政策本身更加重要。若政策的态度即为通胀式去库存，则后续仍可以期待新一轮政策，若政策态度为通过去库存来稳定市场、并化解金融风险，则兜住底线的意味更强。我们推荐两端配置，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并根据政策的态度（而非政策本身）考虑是否增加风险资产的配置，如万科等。

风险提示：市场需求加速下行。