本报告导读：

4 月全国销售数据跌幅走阔，房价也持续承压；受销售下行影响，待售面积来到历史高位7.5 亿方水平，为未来政府收储的主要对象。

摘要：

和房企50强数据表现一致，4 月全国销售数据跌幅走阔，房价也持续承压。4 月统计局全国商品房销售金额和销售面积分别同比下滑30.4%和22.8%，相较3 月下滑25.9%和18.3%，跌幅继续走阔。4 月TOP50 房企销售金额同比下跌47%，跌幅较上月走阔4pct，这和全国销售数据表现一致，说明市场还在调整期，尤其是房价承压依然较大。

4 月70 个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比、同比降幅均有所扩大。其中：一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5 个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%和0.6%，降幅均比上月扩大0.2 个百分点。

待售面积来到历史高位7.5 亿方水平，依据何立峰保交房工作视频会议的讲话，为未来政府收储的主要对象。当前待售面积来到7.5 亿方的高位，其中住宅为3.9 亿方，由待售面积所代表的现房正逐渐构成住房供应的主要部分之一。5 月17 日国务院副总理何立峰再全国切实做好保交房工作视频会议中强调“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，后续需关注具体落地细节，包括收储价格以及资金支持来源等，来跟踪现房库存去化的效果。

住宅竣工和新开工降幅收窄明显，开发投资继续受拿地下行拖累。4月住宅竣工和新开工增速降幅分别较3 月大幅收窄8.5pct、11.0pct,预计后续随着“以旧换新”、“政府收储”等政策落地去商品房库存，新开工和竣工会持续修复。而4 月开发投资的跌幅还在持续走阔，主要受拿地持续下行的影响。4 月全口径销售额TOP100 房企拿地销售比为0.16，且有近七成房企前4 月未拿地，房企拿地谨慎。

出清之后，则是供给约束下的新发展，推荐两端。行业出清之后，负债端也将持续处于偏紧状态，以此来约束供给，达到供需平衡的状态。

我们推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，受益旭辉控股集团、融创中国等。

风险提示：市场需求加速下行。