2024年4月TOP50房企销售金额 2053亿元，同比下跌 47%，跌幅较上月走阔4pct，整体来看市场仍处于调整期。根据克而瑞数据（下同），以累计权益销售额为口径统计房企销售情况，4 月单月TOP50房企累计权益销售额环比下跌17%至2053 亿元，与2023 年8 月规模基本持平，同比跌幅较3 月进一步小幅走阔4pct 至47%。其中央企/国企/民企销售额分别为1025 亿元/420 亿元/609 亿元，分别同比下跌40%/42%/57%，央国企占比较上月下滑6pct 至70%。1~4 月TOP50 房企累计权益销售额为7197 亿元，约为2023 同期的52%。

各线房企销售规模整体收缩，单月百亿阵营数量回落至6 家。以1~4月累计权益销售额对房企进行排序，TOP10/TOP11~30/TOP31~50 房企4 月单月销售额分别下滑43%/50%/53%。从绝对规模看，4 月单月权益销售额超百亿的房企共6 家，低于2023 年月度均值。

在谨慎投资的策略指导下，房企拿地规模严重分化，头部房企成拿地核心主力，销售百强房企1~4 月TOP10 拿地金额占比57%。1~4月新增土地货值TOP50 房企累计新增5475 亿元，同比下跌16%，其中央企/国企/民企分别新增1950 亿元/2571 亿元/955 亿元，央国企占比为83%，且50 家房企中12%未进入一季度TOP100，54%在4 月单月未拿地，仅剩34%拿地规模相对稳定。结合销售，全口径销售额TOP100 房企拿地销售比为0.16，且有近七成房企前4 月未拿地，而TOP10 房企拿地金额占比57%，可见拿地高度集中于头部房企。

房企的销售和拿地数据、城市的销售与供地数据预期将呈现出更高的一致性，直至调整到位达到新的均衡。从房企销售和拿地数据显示，大量房企前4 月表现为暂停拿地或仅小规模拿地表，而销售更具韧性的头部房企拿地更稳健，坚持在战略区域布局，拿地与销售的关联度紧密提升；而在城市上，自然资源部新规对于商品住宅去化周期过长的地区给出相关供地规模控制的要求，致使销售表现成为供地的前置条件之一，也将带来城市销售和供地数据的高度统一，尤其是当前库存去化周期已经大于18 个月的城市。展望5 月，各地政策优化调整的力度和密度将成为销售市场的关键变量，考虑到2023 年同期的基数相对较高，且“金三银四”已过，市场对于新政需要一定的接受与反应时间，预期5 月销售仍将呈现修复中的状态。推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，相关受益标的包括旭辉控股集团、融创中国等。

风险提示：市场需求加速下行。