本报告导读：

近期，房地产相关政策密集落地，从上至下、从地至房均直指“库存去化”，我们认为全国范围内的去库存行动拉开大幕。

摘要：

从上至下，从地至房，全国范围内的去库存行动拉开大幕。中央层面，4月30日政治局会议关注房地产行业库存问题，明确行业后续的工作重点为“消化存量住房和优化增量住房”，同日，自然资源部积极落实会议精神，下发通知要求各地合理控制新增商品住宅用地供应，按照商品住宅去化周期将各地状况分为三类，分别给出相应的供地要求：1）去化周期超36个月的应暂停新增商品住宅用地出让，大力盘活存量直至去化周期降至36个月以下；2）去化周期在18-36个月之间的，要按照“盘活多少、供应多少”的原则进行动态调整；3）去化周期在18个月以下的可以正常供应。地方层面，各地优化调整政策密集推出，一线城市中的北京、上海、深圳，二线城市中的南京、天津、无锡等以及部分其他城市均展开行动，一方面继续出台包括放松限购、优化公积金政策，提供购房补贴等传统优化政策，另一方面，也围绕“以旧换新”积极开展各类活动，并提供相应支持。

政策更显丰富多元，尤其是“以旧换新”相关政策，在郑州出现收购模式后，肇庆再提出“旧转保”。政策需要精准发力，因此各地需根据自身情况进行政策出台，从过去各地的政策选择来看，很好的遵循了因城施策的原则，而在2024年4月以来，我们更是注意到与“以旧换新”相关的政策频出创新。在郑州提出收购模式后，肇庆于4月30日提出旧转保”模式，即居民可将持有的商品住房自愿申请纳入保障房房源，经审核后由属地政府委托的机构参考市场价格一次性支付一定年限的租金进行统租，并用于保障房或公租房，而申请人的租金收益可用于购买当地的新建商品住房，有利于库存的去化。

政策作用下，预期市场信心的逐步提振将引导销售走向企稳，而土地市场将会迎来多地供应规模、节奏、方向等的调整。从销售市场看，近期政策密集落地有助力市场预期的修复，并带动市场交易活跃度的提升，助力销售逐步企稳。从土地市场看，参考已披露的2024年供地计划，部分城市的商品住宅用地供应规模已有缩减，例如上海2024年商品住宅用地约440~545公顷，以区间最大值计算同比下跌约10%，广州2024商品住宅用地约501公顷，同比下跌9%，预期在自然资源部的新要求下，部分城市的土地出让规模、节奏、方向等均会有所调整。

推荐行业两端。一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，相关受益标的包括旭辉控股集团、融创中国等。

风险提示：市场需求加速下行，政策落地不及预期。