西安跟进房地产政策优化调整，全面放开限购。此次政策内容较为丰富，共包含10 条措施，涉及限购，车位，项目销售、房企融资等多个方面。这其中最受关注一条为全面取消全市住房限购，与过去相比，即对二环内区域的限购进行放松。另外，西安新政也对项目登记摇号规则做了适度调整，对于登记家庭数量与住房房源数量比例低于1.5:1 的项目，不再实施公证摇号，在一定程度上能够提升开发商自主权，也有利于交易效率的改善。政策带来的交易活跃、库存去化、价格调整等将在市场数据上得到反馈，预期将带来市场表现的边际改善。

政策也提及支持“以旧换新”，从表述上看偏向类似上海、重庆等地合作推售模式。西安目前在房地产领域还未有官方披露的“以旧换新”活动或政策，从新政中与其相关的表述来看，即“支持房地产企业、经纪机构、金融机构合作建立‘以旧换新’购房模式，对房产交易流程开展全链条优化”，未提及收购、保障房等内容，整体来看预期与合作推售的模式更接近。

与杭州同日发布政策，西安政策力度略小于杭州，核心在于并未对落户门槛做出放松。杭州新政明确全面放开“购房落户”，而西安新政未对落户门槛做出调整。按照西安2023 年10 月发布的户籍管理工作通知，若想走购房落户的渠道，只能选择落户于三环以外的区域，而在三环内，即使买房，也还需要3 年的居住证和社保缴纳，方可落户，因此，我们认为后续政策优化仍有空间。

在全国层面，短期内核心一二线城市政策的密集推出，预示着整体政策节奏或将加速。以限购政策为例，截至目前，全国仅剩7 地保留住房限购，分别是北京、上海、广州、深圳、天津、海南及珠海，其中四大一线城市2024 年以来均已进行不同程度的限购放松，具体来说：1）北京，通州“双限”政策优化、取消离婚限购、五环外限购放松；2）上海，青浦区和奉贤区降低人才购房门槛、外环以外限购放松；3）广州，120 平方米以上住房不纳入限购范围；4）深圳，深户买房取消社保/个税要求、非深户买房的社保/个税要求从5 年缩短至3 年。我们期待，近期能够看到更多城市有效政策的落地。推荐行业两端，一为核心标的，如保利发展、招商蛇口、中新集团等，二为重组标的，相关受益标的包括旭辉控股集团、融创中国等

风险提示：市场需求加速下行，政策落地不及预期。