保险股和地产行情息息相关，原因在于地产是险资配置中重要的一环。5 月17日，地产政策密集出台，当日地产指数收涨6.16%，保险指数收涨4.35%。房地产投资作为险企资产端配置的重要方向之一，其久期长、现金流稳定等特征与险资资金属性较为匹配。但近年来由于地产违约风险事件频发，对险资资产端造成一定压力。随着地产利好信号释放，保险板块估值有望回暖。

为了探讨地产行业与保险股的关系，我们分别针对监管收紧、负面舆情、利好政策密集出台时期进行了三个复盘。

复盘过去地产行业监管收紧，地产指数与保险指数的表现：

（1）房企“三条红线”

2020 年8 月20 日，央行和住建部会同相关部门，形成了重点房地产资金监管和融资管理规则（简称“房企融资新规” ）。

房企融资新规主要内容：房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%，净负债率不得高于100%，现金短债比不小于1。市场将其称为“三条红线”。

根据触线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，并对满足不同标准的房企有息债务增长做出限制：三道红线全部触碰，有息负债不得增加；触碰二道红线，有息负债规模年增速不得超过5%；触碰一道红线，有息负债规模年增速不超过10%；全部达标，有息负债规模年增速不超过15%。

2020/8/20 当日，地产指数下跌0.77%，保险指数下跌0.89%。

2020/8/18-2020/8/27 期间地产指数累计-4.97%，保险指数-6.41%。

（2）房地产贷款集中监管

央行、银保监会2020 年12 月31 日对外宣布，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%，中资中型银行分别是27.5%和20%，中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%，县域农合机构分别是17.5%和12.5%，村镇银行分别是12.5%和7.5%。

下一开盘日2021/1/4，地产指数下跌2.31%，保险指数下跌1.84%。

2020/12/3-2021/1/11 期间地产指数累计-11.69%，保险指数-8.87%。

（3）预售资金监管

根据2022 年2 月央广网、澎湃新闻相关信息，2022 年1 月末，住房和城乡建设部、人民银行和银保监会联合印发了关于对商品房预售资金监管的正式文件。意见明确预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，能确保项目竣工所需的资金额度，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用。管理办法明确了预售资金监管的基本标准。对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确。

消息面或主要在在2/11 盘后传出，下一开盘日2/14 地产指数收跌3.60%，保险指数跌2.95%。

复盘近期地产负面舆情对保险股的影响：

（1）碧桂园vs 中国平安

2023 年11 月8 日，来自外网的一则新闻引发相关舆情。平安当日针对该则报道发布澄清声明。

声明提及：公司关注到路透社发布的一篇有关公司被有关政府部门/机构要求收购碧桂园控股有限公司并承继其债务的新闻报道。公司从未收到任何有关政府部门/机构的相关建议、要求，且公司没有任何与此相关的交易计划或讨论。

截至目前，公司没有持有碧桂园的股份。

但或仍受到负面舆情波及，2023/11/8 当日，中国平安港股-5.41%；A 股-1.48%，随后两日分别-3.02%/-2.15%。

（2）万科vs 中国太保、新华保险

2024 年3 月3 日，新华资产发布公开声明称，近期，公司关注到有关其与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与新华资产保持正常的业务合作。

2024 年3 月11 日，据经济观察报，自2 月底以来，万科董事局主席郁亮与深圳地铁相关高层赴北京与多家险资企业商谈，包括新华资产、中国太保、太平保险、大家保险等。磋商的重点并非对债务进行“展期”，而是希望几家险资不要提前行权，继续履行合同直至贷款到期。

2024 年3 月15 日，中国太保在投资者互动平台就涉及万科、股价波动等相关问题答投资者问，指出当前公司不动产领域风险敞口占比较小，投资风险可控。

受负面舆情波及，2024 年2 月底持续到4 月上旬，太保、新华呈现趋势下跌。

其中，2024/2/26 当日新华保险收跌2.99%，中国太保收跌3.48%；2024/3/4 当日新华保险收跌4.4%；2024/3/13 当日新华保险收跌4.18%，中国太保收跌7.10%。

复盘2020 年以来地产利好政策密集期对保险股的影响：

（1）“金融十六条”

2022 年11 月23 日晚间，央行和银保监会联合下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展的通知》（即“金融十六条”），随后地产行业融资“三箭连发”——分别对应信贷支持工具、债券融资支持工具、股权融资工具。

此轮地产行情中，2022/11/24-2022/12/6 保险指数累计涨幅12.52%。

（2）“认房不认贷”等系列政策

2023 年7 月中下旬，地产利好信号频发。7 月10 日晚间，央行和国家金融监管总局延长“金融16 条”中两项金融支持房地产核心融资政策期限，助力保交楼；7 月24 日，中共政治局会议对“房地产市场供求关系发生重大变化”作出研判，并提出“适时调整优化房地产政策”；7 月27 日，住建部企业座谈会上提出进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；7 月31 日，国家发改委发布恢复和扩大消费20 条措施，其中提及支持刚性和改善性住房需求。

此轮地产行情中，2023/7/11-2023/8/3 保险指数累计涨幅12.76%。

（3）房贷首付下调至15%等系列政策

2024 年5 月17 日，央行调整商业性个人住房贷款利率政策，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下；自5 月18 日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25 个百分点；联合国家金融监管总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；宣布拟设立保障性住房再贷款，规模3000 亿元，利率1.75%，期限1 年，可展期4 次。

5 月17 日，保险指数收涨4.35%。

投资建议：通过复盘看到，过去地产行业监管收紧及负面舆情均导致保险板块估值承压。同时地产利好政策密集期中保险股压力短期释放，迎来阶段性上涨。

但也注意到最新一轮情绪博弈行为较为明显，5 月17 日后一周地产与保险指数震荡横盘，略有下降。我们认为，地产政策效果仍需时间验证，但短期利好信号能够直接催化保险板块行情，需持续跟踪后续地产需求端变化及对保险板块的传导。从上市险企来看，通过对投资性房地产、长股投及非标三类资产进行统计与估算，预计上市险企地产敞口：平安（4.80%）>新华（3.92%）>太保（3.60%）>国寿（2.05%）>人保（1.93%）。若后续地产风险明显修复，预计优先利好平安、新华。

当前维持推荐NBV 持续高增+转型标杆+高股息品种的中国太保，以及经营策略稳健、负债端压力较小的中国人寿。权益回暖情况下看好弹性品种反攻表现，建议关注新华；若地产预期改善，建议关注平安。高股息+1/3 市占率的龙 头+风险管理水平稳步提升，仍需重视中国财险的长期投资价值。

风险提示：长端利率下行，监管政策变动，改革不及预期，自然灾害加剧，权益市场波动