本报告导读：

9 月29 日央行会同金融监管总局出台四项金融支持房地产政策，积极落实国新办会议。本轮经济刺激政策态度坚定、力度强劲、落地迅速，有望稳定预期、提振信心。

投资要点：

9月29日央行会同金融监管总局出台的四项金融支持房地产政策，连同27 日的降准降息，是对24 日国新办一揽子政策的快速响应和具体落实。其中，个人住房贷款首付比统一降至15%、金融16 条和经营性物业贷政策延期至2026 年底、保障性住房再贷款央行出资比例提升至100%已在预期内，增量信息主要围绕存量按揭利率调整。

存量按揭利率调整方案包含两部分，一是长期定价机制的完善，二是部分已发放贷款的一次性利率调降：

针对个人住房贷款定价机制的完善：①提高重定价频率，取消周期最短一年的限制。考虑到银行浮动利率贷款重定价周期一般最短为每季度，以及央行提出将按季公布全国新发放贷款利率平均值，推测房贷重定价频率有望调整为一年四次。②取消已发放房贷加点幅度不变的约束，当与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，可自主协商重新约定加点幅度。

针对已发放的、LPR 加点幅度高于-30bp 的首套及二套存量房贷，于10 月31 日前统一将加点幅度调整为不低于-30bp，且不低于所在城市目前执行的房贷利率加点下限。后者主要针对北上深等地的二套房贷利率（北上深首套房利率下限为减45bp，不受约束）。商业银行具体操作细则，要求不晚于10 月12 日发布。

存量按揭利率调整对银行业息差影响好于预期，预计按揭“以新换旧”多在行内完成，跨行转按揭短期内较少。此前市场担心2024 年存量按揭利率调整后，2025 年初会随着LPR 重定价再一次下调。但央行公告表明，本次存量按揭利率调整将同时消化LPR 重定价影响，即一步到位、全部包含在减少的约1500 亿利息收入中（测算约影响上市银行2025 年净息差5bp、净利润增速5.4pct）。央行数据显示，7 月末存量房贷加权平均利率约为4.06%，调整后预计降至约3.55%(=LPR 5Y-30bp)，与国新办“预计平均下降0.5pct”相对应。

考虑到27 日政策利率已下调20bp，10 月LPR 跟随调降概率较高，存量按揭利率调整执行时或根据最新LPR 报价调降至3.35%，但鉴于存款利率会同步调整，新一轮降息对息差的影响相对有限。

投资建议：本轮经济刺激政策和房地产稳定措施态度坚定、力度强劲、落地迅速，有望显著改善预期、提振信心。银行投资逻辑中顺周期属性阶段性增强，资产质量担忧大幅缓释的同时，信贷需求有望改善，强化基本面支撑。个股方面，继续推荐杭州银行、江苏银行、常熟银行，以及较同业更为受益于地产链和零售信贷修复的招商银行。

风险提示：存款重定价节奏慢于预期、息差预期外收窄；零售及小微信用风险暴露超出预期。