存量按揭调降方案落地，影响几何？

9 月29 日存量按揭利率调整方案正式落地，央行发布《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》，允许满足一定条件的存量房贷重新约定加点幅度，缩短重定价周期。市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，提出批量调整方案。央行预计本轮利率平均降幅约50bp，我们测算对银行息差影响约-6bp（24/25 年分别-1bp/-5bp），北上深区域降幅更高。存量按揭调降或短期影响银行股投资情绪，但有望降低居民利息负担，减轻提前还贷压力，考虑降准与存款利率调降的综合影响，预计整体冲击可控。个股推荐把握中小银行结构性机会，如宁波、杭州、常熟。

利率统一下调，加点动态协商

预计利率综合降幅约50bp，北上深等城市幅度或更大。根据《倡议》，加点幅度高于-30bp 的存量房贷利率将统一调整到不低于-30bp，且不低于所在城市新发房贷利率下限。预计除北上深二套及以上存量房外，其余房贷利率均可降到LPR-30bp。而北上深首套房由于此前利率下限较高，预计本轮下行幅度更大，约60-85bp。央行表示，后续市场竞争机制可促使商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，预计未来加点将参考新发利率情况动态协商。

重定价周期可变，畅通货币传导

本次调整缩短重定价周期，更快传导货币政策，我们测算息差影响合计-6bp。

《公告》取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，未来借款人可协商调整重定价周期为按季、半年或年度重定价，使存量房贷利率更加及时反映LPR 的变化。据金融时报，7 月末存量房贷加权平均利率约4.06%，前8 个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。根据《倡议》，存量房贷利率将降至约LPR（3.85%）-30BP=3.55%，降幅约50bp。根据我们测算，若存量利率下调50bp，对上市银行24E/25E 息差影响为-1.0bp/-5.0bp，净利润增速影响为-1.0pct/-5.1pct。利率下调有助于减轻居民利息负担，促进消费投资。

10 月底前批量调整，固定利率可转浮动

10 月底前批量调整，11 月1 日起协商调整，固定利率按可转浮动利率。时间节点方面，各家商业银行原则上应在 2024 年10 月 31 日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。自11 月1 日起开展协商调整，即浮动利率按揭贷款与全国新发放按揭贷款利率偏离达到一定幅度时，可与银行协商，由新发浮动利率按揭贷款置换存量贷款。贷款置换方面，固定利率按揭贷款借款人可与银行协商，由新发放浮动利率按揭贷款置换存量贷款。此外，转按初期会先在本行内实施，下一步再考虑是否需跨行转按。目前六大行、中信银行、招商银行宣布将调整存量按揭利率，10 月12 日发布具体操作细则。

政策组合拳共振，提振市场信心

近期多项政策组合拳密集出台，提振市场信心。地产方面，存量房贷利率调整落地，下调全国层面二套房贷款最低首付比例，广州、深圳等陆续出台地产放松政策。货币政策方面，降准 50bp+降息20bp，央行预计银行息差维持稳定，且降准有望释放流动性1 万亿元，有助于银行节省资金成本。国家金融监管总局计划补充大行核心一级资本，护航稳健经营。此外，优化还本续贷政策，扩大银行系金融资产投资公司股权投资试点范围。政治局会议强调加大财政货币政策逆周期调节力度，促进房地产市场止跌回稳。个股推荐把握中小银行结构性机会，如宁波、杭州、常熟。

风险提示：经济修复力度不及预期，资产质量恶化超预期。