产业载体销售收入大幅增长，公允价值变动拖累业绩，维持“买入”评级

张江高科发布2024 年一季报，公司收入高增利润承压，租赁业务保持稳健，产业投资力度持续提升。我们维持盈利预测，预计公司2024-2026 年归母净利润为11.25、13.34、14.61 亿元，对应EPS 为0.73、0.86、0.94 元，当前股价对应PE为26.4、22.3、20.4 倍，维持“买入”评级。

收入同比高增，公允价值变动侵蚀净利润

公司2024Q1 实现营收9.80 亿元，同比增长295.5%；实现归母净利润1.19 亿元，同比下降39.9%；实现经营性现金流净额-18.17 亿元，同比下降118.8%；基本每股收益0.08 元，销售净利率由80.6%下降至12.2%。公司一季度营收增长主要由于产业空间载体销售大幅增加；归母净利润下滑由于（1）销售毛利率下降至57.9%（2023Q1 为60.8%）；（2）公司持有的金融资产公允价值大幅下降，公允价值变动净收益降至-0.37 亿元（2023Q1 为1.24 亿元）；（3）对联营及合营企业确认的投资收益降至-1.14 亿元（2023Q1 为0.73 亿元）；公司经营性现金流为净流出主要由于支付的物业工程款同比大幅增长。

销售及租赁收入保持增长，项目建设高速推进公司2024Q1 实现房地产租金收入2.48 亿元，同比增长3.6%，截至3 月末出租房地产总面积为146.2 万方（2024 年初为135.3 万方）。公司2024Q1 实现销售面积2.43 万方，销售金额7.26 亿元，2023Q1 公司未实现销售，导致一季度销售收入高增。公司2023 年处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目19个，总建筑面积324 万方，计划总投资额504 亿元，其中张江科学之门外立面幕墙全部完工，整体项目进度超过70%，预计于2025 年整体竣工交付。

产业培育卓有成效，融资成本保持低位

公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展，2024Q1受联营及合营企业影响，投资收益为-1.0 亿元（2023Q1 为1.33 亿元）。公司2023年直投项目52 个，投资总额38.60 亿元，已完成基金认缴11.3 亿元，募集设立燧锋二期基金。公司公开市场融资畅通，2024 年4 月发行3 年期10 亿元中期票据，票面利率2.57%，融资成本保持较低水位线。

风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。