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2024 年 3 月29 日公司公布 2023 年度报告。

投资要点

营收利润双增长，产投表现亮眼带动净利率提升2023 年公司营业收入20.26 亿元，同比+6.24%；归母净利润9.48 亿元，同比+15.29%；基本每股收益0.61 元/股，同比+15.09%；毛利率为58.04%，同比-4.05pct；净利率为46.43%，同比+5.12pct。公司营业收入增加，主要因2022年为中小客户减免部分租金，2023 年房产租赁收入达10.47 亿元，同比+25.78%。归母净利润增加，主要因1）公司完成部分项目土增税清算，冲减此前多提的土地增值税，2023 年公司税金及附加为1.0 亿元，较2022 年减少1.1亿元；2）投资收益2.06 亿元，同比+72.5%；公允价值变动净收益6.45 亿元，同比+21.38%。

产投成果逐步兑现，所投企业利润同比高增

公司通过“直投+基金+孵化”的方式持续进行产业投资，截至2023 年底，公司累计直投项目 52 个，投资总额 38.6 亿元，年内完成基金认缴 11.3 亿元。其中，所投企业发展迅速，蓝箭科技液氧甲烷火箭全球首次试飞成功；智己汽车LS7 和 LS6 分别于 2023 年 2 月和 10 月正式上市；南芯、慧智微、华勤科技、格兰康希年内完成上市。公司投资企业中新增科创板上市企业 3 家、新增主板上市企业 1 家。2023 年公司主要控股参股公司净利润为9.1 亿元，同比+57.2%；公司投资收益及公允价值变动收益合计为8.51 亿元，同比+30.7%，占营业利润比例达63.1%。

项目开发逐步进入竣工期，为公司提供更多业务载体公司处于大体量、快节奏载体开发周期，2023 年公司主要开发建设项目 19个，总建面 324 万平，竣工 2 个，续建16 个，新建 1 个；公司实现销售金额9.6 亿元，销售面积3.1 万平，全部于年内进行结转。2024 年，公司计划新开项目 3 个，总建面 34.8 万平，竣工项目 9 个，总建面 114.2 万平。我们认为，随着公司所开发项目陆续竣工，能够为公司提供更多的研发及办公空间载体。

融资成本持续优化，多元化融资为主营业务提供支撑截至 2023 年底，公司融资总额为 253 亿元，同比+26%，融资成本为 3.15%，同比-0.15pct，公司融资成本持续优化。此外，2023 年6 月，公司与股东张江集团以双方合作项目——张润大厦为底层资产，顺利完成扩募相关发行工作，成为“全国首批、上海首单”扩募 REITs。产业园类企业的经营普遍对物业采用以租为主、租售结合的模式，且当前产业投资业务已成为部分产业园企业新兴业务，“持有类资产运营+产业投资”模式下资金回收周期普遍较长，因此对融资能力提出了更高的要求。我们认为，公司融资渠道多样化，能够为公司主营业务提供充足的资金支持，在同类企业中具备竞争力。

盈利预测与估值

我们认为公司正处于快速发展阶段，“第二曲线”定位清晰，产投模式成熟，未来有望实现持续性地高质量发展，预计公司24-26 年归母净利润为11.6、13.6、14.9 亿元，对应EPS 为0.75、0.88、0.96 元，维持“买入”评级。

风险提示：开发资金到位不及预期、产投项目发展不及预期。