业绩稳健增长，孵投联动加快产业培育力度，维持“买入”评级张江高科发布2023 年年报，公司收入利润平稳增长，租赁业务保持稳健，产业投资力度持续提升。受益于公司较大的物业体量和较快的开发节奏，我们上调2024-2025 并新增2026 年盈利预测，预计公司2024-2026 年归母净利润为11.25、13.34、14.61 亿元（2024-2025 年原值9.46、10.98 亿元），对应EPS 为0.73、0.86、0.94 元，当前股价对应PE 为27.8、23.5、21.4 倍，维持“买入”评级。

租赁收入带动营收增长，归母净利润有所提升公司2023 年实现营收20.26 亿元，同比+6.24%；实现归母净利润9.48 亿元，同比+15.29%；实现经营性现金流净额-27.85 亿元，同比-511.19%。公司营收增长主要由于房产租赁收入同比+25.78%（2022 年同期存在租金减免影响）；归母净利润增长得益于（1）公司完成部分项目的土地增值税清算而冲减了以前年度多提的土地增值税，营业税金及附加减少2.2 亿元；（2）公司持有的金融资产公允价值上升金额同比增加；现金流减少主要由于园区开发及存货投入大幅增加。

项目建设持续推进，出租收入保持提升

公司2023 年处于大体量、快节奏载体开发周期，主要开发建设项目19 个，总建筑面积324 万方，计划总投资额504 亿元，当年完成投资60 亿元，总完工面积约32 万方。张江科学之门外立面幕墙全部完工，整体项目进度超过70%，预计于2025 年整体竣工交付。公司全年实现房地产租金收入10.5 亿元，同比+25.78%，截至年末出租房地产总面积为135.3 万方。公司2023 年实现销售面积3.06 万方，销售金额9.55 亿元，同比-9.2%，销售结转收入主要来自办公和车位业态。

产业培育力度加快，创新孵化卓有成效

公司坚持以通过“直投+基金+孵化”的方式，聚合市场资源助推产业发展，2023年实现投资收益2.06 亿元，同比+72.52%，主要由于公司股权处置和金融资产的投资收益同比增加。公司全年直投项目52 个，投资总额38.60 亿元，已完成基金认缴11.3 亿元，募集设立燧锋二期基金。公司投资企业发展迅速，蓝箭科技、智己汽车发展取得突破，南芯、慧智微、华勤科技、格兰康希年内完成上市。

风险提示：地产行业销售下行风险、政策调整导致经营风险、产业投资风险。