事件。公司公布2023 年一季报。2023 年第一季度，公司实现营业收入2.48亿元，同比减少78.87%；归属于上市公司股东的净利润1.98 亿元，同比增加186.85%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.96 亿元，同比增加185.51%；实现基本每股收益0.13 元；加权平均净资产收益率1.68%。

2023 年第一季度，公司总资产447.02 亿元，同比增加4.62%；归母净资产118.60 亿元，同比增加1.28%。

2023 年一季度，公司实现营业总收入2.48 亿元，较上年同期下降78.87%，主要原因为上年同期实现了园区综合开发--销售业务9.47 亿元，而本期无此类业务发生。

2023 年一季度，公司实现营业利润2.50 亿元，较上年同期增加181.22%，主要原因为虽然本期未实现园区综合开发--销售业务，使得营业利润较上年同期减少4.07 亿元，但是公司持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产公允价值大幅上升，公允价值变动收益较上年同期增加1.57 亿元；同时公司下属合营企业持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产（已上市股票）的公允价值下降幅度较上年同期大幅收窄，公司按权益法确认的该合营企业长期股权投资收益较上年同期大幅上升，使得本期投资收益较上年同期增加7.95 亿元。

2023 年第一季度房地产业务相关经营数据：2023 年3 月末，公司出租房地产总面积135.15 万平方米；2023 年1—3 月公司房地产业务取得租金总收入2.4 亿，同比增加8.54%。

合理价值区间为21.28-25.08 元，维持“优于大市”评级。我们预计公司2023-2024 年EPS 分别为0.76 元、0.89 元。考虑到公司作为浦东新区直属国有控股上市公司，上海科创中心核心承载区张江科学城的开发主体、产业创新生态构筑者和产业资源的组织者，22 年归母净利润保持增长，因此给予公司2023 年28-33 倍的动态市盈率，对应合理价值区间为21.28-25.08 元，对应2023 年动态PB 为2.01-2.56 倍，维持“优于大市”评级。

风险提示。公司租售业务面临政策调控的风险，以及创投业务拓展不顺风险。