房地产企业在2020-2021 年普遍积累了一些开发难度大、潜在盈利水平低的低效资产。但与其他周期性行业不同，房地产企业面对低效库存时，可以与政府洽商，通过商改住、政府回购作为租赁房等不同手段优化库存。低效库存去化的出路不局限于销售，地方政府为了维护房地产市场稳定，也可能根据实际情况优化存量库存的业态结构。这种渐进的优化措施，一方面有助于稳定房地产开发投资，另一方面也有助于逐渐稳定房企的资产负债表。

商办业态（写字楼，产业园区等）面临供给持续增加和需求不足的双重挑战，租金有显著下行压力。2016 年后，我国办公楼市场的供求差异越来越大，地方出于招商引资等需要积极供给商办用地，核心区域的产业园区空置情况也非常明显。企业出于节约成本的考虑，往往持续压减人均办公使用面积指标。总体而言，现阶段各大城市的商办业态不动产存在供给过剩而需求不足的双重挑战。

租赁住房需求庞大，尚有明显的发展空间。办公空间需求并不会随着产业人口的集聚而同比例增长，尤其在经济预期向下的情况下，办公楼的人均使用面积可能下降，公共空间更可能缩小。但居住空间需求则一般随着人口集聚而持续增长，在超大特大城市，新市民和年轻人带来庞大的租赁房需求。同时，纯租赁用地的供给相对有限，超大特大城市有必要通过存量途径扩大租赁住房供给。

商改住兼顾社会效益和经济效益，未来或以更大力度推广。政策积极推动超大特大城市中低效和闲置的商办等业态房屋改建成保障性租赁住房。房企在历史上沉淀了不少低效资产，部分资产存在规划用途和需求不符的情况。商改住尽管也存在消防验收等各方面的技术难题，但既有利于盘活存量资产，避免浪费，鼓励企业轻装上阵，又有利于增加城市保障性租赁住房供给，解决年轻人和新市民的居住问题。

回购存量商品房作为保障性租赁住房也在各地铺开。除了商改住之外，还存在回购存量商品房作为保障性租赁住房的案例。这种政府回购行为一方面为开发企业适当减负，另一方面也扩大了地方的租赁住房供给。

风险提示：回购存量商品房的定价存在道德风险，一般而言定价会低于开发企业存货成本，从而带来一定的账面亏损；部分地方政府财力有限，回购能力有限的风险。商改住涉及规划验收、消防人防等方面的难点痛点，全面铺开存在一定的阻力。

房地产企业的存量库存可以得到改善。房地产企业在2020-2021 年普遍积累了一些开发难度大，潜在盈利水平低的低效资产。但与其他周期性行业不同，房地产企业面对低效库存时，可以与政府洽商，通过商改住、政府回购作为租赁房等不同手段优化库存。低效库存去化的出路不局限于销售，地方政府为了维护房地产市场稳定，也可能根据实际情况优化存量库存的业态结构。这种渐进的优化措施，一方面有助于稳定房地产开发投资，另一方面也有助于逐渐稳定房企的资产负债表。