证监会加强上市企业控股股东减持规定，以最新市值计算，房地产行业仅35%的上市企业满足新版减持要求。我们认为当前不符合减持要求的很多房企，短期内达标的难度较大。

证监会进一步加强上市公司股东减持规定。根据证监会官网，8 月27 日，证监会发文进一步规范上市公司股份减持行为，明确“上市公司存在破发、破净情形，或者最近三年未进行现金分红、累计现金分红金额低于最近三年年均净利润30%的，控股股东、实际控制人不得通过二级市场减持本公司股份”，同时要求“从严控制其他上市公司股东减持总量……鼓励控股股东、实际控制人及其他股东承诺不减持股份或者延长股份锁定期”。我们认为完善股东减持规定将有利于市场投融资资金平衡，加强上市公司市值管理与分红动力，提升投资人回报水平。

近三分之二的A 股房地产企业不满足新版减持要求。我们以截至8 月25 日收盘价统计，证监会分类下的111 家房地产行业上市公司中仅39 家满足最新减持要求，占比35.1%，市值合计5363 亿元，占行业总市值的37.9%。在不满足减持要求的72 家企业中，58 家（占比80.6%）与当前市值过低有关（破发或破净），18 家（占比31.9%）与企业分红不足相关（近三年未分红或分红不足，部分企业同时不满足市值及分红要求）。

短期内未达标房企达成减持要求难度较大。我们测算，市值不达标房企股价平均需上涨120%（算术平均，下同）才可实施减持，其中100 亿市值以上的企业股价平均需上涨80%。针对分红要求，考虑2023 年分红情况（部分企业当前满足减持要求，但需在2023 年继续分红才可持续满足减持条件），我们假设样本房企2023 年净利润与2022 年相同（若企业2022 年亏损则假设2023 年净利润为0），则样本房企中，有26 家需要在2023 年需要进行现金分红以满足近三年现金分红不为0 的要求，另有23 家企业对分红金额有要求，平均分红金额下限为1.8 亿，对应平均分红比例为34.3%，以满足近三年累计现金分红比例大于近三年平均净利润30%的要求。总体而言，我们认为在新版减持规定要求下，短期内大部分未达标房企达标难度较大，故而其实控人（或无实控人情况下第一大股东）实施二级市场减持将不可行。

长期而言房地产企业有望更加重视股东回报。我们认为，新规将积极推动企业重视股东回报，而重视股东回报反过来也会促成企业估值合理回归，从而推动优质企业结束破发或破净的局面。行业的经营性业务比重正在增加，杠杆率更趋合理，重视股东回报也意味着企业治理的可能改善。

风险因素：政策支持不及预期导致行业基本面持续下行的风险；行业信用风险持续蔓延的风险；部分房企业绩不及预期的风险。