核心观点
后棚改时代，拆除重建不再成为投资主题，涉及上亿居民的居住升级则成为未来焦点。我们相信，参与小区市场化长效运营物业管理行业，和涉及老旧小区改造的涂料、管材和电梯等行业优秀公司，将受益于后棚改时代的制度红利。
国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造，涉及上亿居民。会议明确，重点改造建设小区水电气路，光纤配套等设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。
促进住户户内改造并带动消费。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金，鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。
运用市场化方式吸引社会力量参与。要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。
从拆除重建（棚改）到老旧改造，阶段不同，办法不同，受益企业大不相同。
棚户区改造涉及上亿居民，既改善民生，又推动经济发展，但棚改和城镇老旧小区改造，实际上是在两个不同的社会发展阶段出现的完全不同的政策。棚改更多针对确实需要拆除重建的项目，其核心是重新开发建造楼宇，直接受益的主要是地产开发行业，间接受益的则包括投资相关产业（水泥，工程机械等），地方投资相关的行业（例如公用事业，公共工程建设，环保等）。老旧小区改造则不涉及拆除重建，而强调居住环境升级，因此不仅不带来新增建设行为，反而压制拆迁产生的需求，其直接受益的主要是小区市场化运营探索和长效管理机制建设相关的物业管理公司，改造用料和设备相关的公司，间接受益的则包括诸多居住环境改善相关的专业消费服务类公司。
物业管理行业——城市居住品质升级的全面护航者。根据我们对24 个城市7000多万户的大数据统计，占存量21%的小区尚没有物业管理公司服务，占存量81%的小区物业费在2 元/月/平米以下（含无服务）。我们相信前者大多数属于老旧小区，后者中也有不少在老旧小区的范畴。我们认为，物业管理公司既受益于可能的财政补贴所带来的短期小区服务市场化浪潮，也受益于停车配套设施兴建，社区养老、托幼、医疗、保洁、助餐等带来的多种经营机会增多。从中长期来看，小区的管理不可能全靠财政拨款，长效管理机制的建立有赖于物业企业的市场化运作。短期来看，物业管理公司可以透过菜单式服务输出（例如从承接老旧小区的安保开始；或者扮演顾问角色）来保证盈利模式可持续。
涂料行业——重涂服务是老旧小区改造的最重要组成部分之一。改造分内墙和外墙两部分。外墙将采取统一改造的形势，在北方地区可能增加或更新保温层；内墙随着房屋时间延长，定期重新涂装将成为未来存量房为主区域涂料的主要需求模式。三棵树是国内领先的涂料生产企业，公司通过“马上住”进军房屋重涂领域，2018 年完成6 万单，全国市场份额第二名，仅次于立邦的8 万单；一二线城市销量快速增长——而老旧小区改造或将主要在一二线城市展开。公司产能正有序扩张，业绩或将再上台阶。
电梯行业——当前，加装订单在电梯总销量中的占比尚且不高（普遍约5%），但在低基数效应下增速可观，电梯加装改造有望成为地产竣工以外重要的补充需求来源。我们相信，如出台更实质性的补贴细则和决策办法（无论中央或地方），则很可能推动老旧小区加装电梯（克服由于加装电梯导致各楼层房价不同变化形成集体决策困难的问题）。
我们认为，年内电梯降价的速率已经趋缓，同时成本端压力得到缓解，而电梯龙头公司持续修炼内功，在优化供应链、加强成本管控、部分部件国产替代、提升运营效率等方面取得了明显进步，若延续当前价格和成本趋势，龙头公司的毛利率有望在年内出现逐季的改善。
建筑建材——从房外房内及改造难易程度两主线把握受益子板块。老旧小区改造料将按照房外改造和房内改造两部分推进。房外部分，重点改造建设小区水电气路等方面，将利好管材企业及防水企业。而房内改造我们则预计将按改造的难易程度依次递进。除了涂料之外，对于厨房、卫浴的局部功能性改造，将利好管材、防水、瓷砖等子板块。相对来说，全屋翻新装修则相对成本较高，C 端装饰企业也将存在一定的边际受益空间。
风险提示：物业管理公司缺乏差异化的服务产品线，市场在短期缺乏平价优质服务提供方的风险；老旧小区居民无法形成为服务付费的消费习惯的风险；电梯，涂料，管材等不仅受益于老旧小区改造，也和新房竣工密切相关，而当前新房竣工尚处于负增长阶段；涂料市场容量增速较低或市场开拓不力导致新增产能释放不及预期的风险；政策落地细节和时间不确定的风险。
后棚改时代，聚焦居住品质升级的持续投资机会。区别于居住面积数量增长的前棚改和棚改时代，后棚改时代的核心投资主线已经不是楼宇数量的持续增加，而是居住品质的持续提高。居住品质的提高，既需要基本的物料工程投入，惠及管材、涂料等行业，更需要具备综合服务能力的物业管理公司持续参与运营，保障小区居民安居乐业。我们推荐中海物业、三棵树、东方雨虹、上海机电、金螳螂、东易日盛、绿城服务、新城悦、伟星新材、永升生活服务和南都物业，建议关注中航善达、广日股份、科顺股份、帝欧家居和蒙娜丽莎。
