本报告导读：

扣非业绩不及预期，期待消费回暖。

投资要点：

投资建议：考虑消费需求仍相对疲软，公司2024年扣非业绩中枢不及预期，下调2024-2026 年EPS 分别为0.87（-0.10）、0.26（-0.01）、0.28（-0.02）元。参考同行业可比公司估值，考虑公司上海物业资源丰富，给予2025 年高于行业平均的45xPE，下调目标价至11.70 元，维持增持评级。

业绩预告简述：公司预计2024 年归母净利润14.25~17.10 亿元，同比增加257.04%~328.45%。预计2024 年度实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益的净利润0.85-1.27 亿元， 同比下降35.53%~56.85%。其中预计2024Q4 归母净利润-1.95~0.9 亿元，扣非归母净亏损0.31~0.73 亿元。

发行公募REITs 盘活存量资产。公司2024 年归母净利润实现增长主要原因系公司发行华安百联消费REIT 取得投资收益所致。公司以上海又一城购物中心作为底层资产于2024 年8 月成功发行华安百联消费REIT，有利于公司打造消费基础设施的“投、融、建、管、退”完整闭环，实现自有物业的自我循环和良性发展。

轻重并举加快拓展步伐，百联ZX 打造二次元商业改造典范。公司根据轻重并举的开发模式，探索多种模式的实践，以轻资产模式为核心，重点关注一线、新一线城市中位于核心发展轴上的优质地块、商业热点城市群以及机遇型城市，推进目标项目的合作意向储备；围绕市场热点及趋势，基于百联存量物业转型/引入城市奥莱。百联ZX 创趣场由华联商厦改造而来，成为中国首个次元文化社交空间，2024 年1-11 月，百联ZX 创趣场销售同比上升76%，客流同比上升40%。2024 年底，百联ZX 造趣场开业，将原来的悠迈生活广场的B1—L3 改造为二次元主题空间，元旦当天实现客流同比提升400%。

风险提示：消费需求疲软，门店扩张不及预期，行业竞争加剧。