本报告导读：

奥莱展现结构性优势，消费需求仍待回暖。

投资要点：

投资建议业 绩符合预期，维持公司2024-2026年EPS 分别为0.28、0.36、0.48 元，参考同行业可比公司估值，给予2024 年高于行业平均的37xPE，维持目标价10.51 元，维持增持评级。

业绩简述：2024Q1 营收88.29 亿元/同比-6.99%，归母净利润1.93 亿元/同比-7.73%，扣非归母净利润1.52 亿元/同比-16.17%。2024Q1 毛利率24.6%/同比-0.4pct/环比-2.8pct，销售费用率13.4%/同比-0.0pct/环比-4.6pct，管理费用率6.1%/同比+0.1pct/环比-2.1pct。

百货及大型超市收入同比下滑，奥莱业态表现相对较优。①分业态：

2024Q1 百货/购物中心/奥特莱斯/超级市场/便利店/大型综合超市/专业专卖营收同比分别为-10.70%/-1.63%/+2.02%/+1.53%/-2.51%/-16.83%/-14.41% ， 毛利率分别-5.45%/-1.07%/-0.13%/-1.9%/-0.87%/+0.21/+3.04%；②分地区：华北/东北/华东/华中/华南/西南地区营收分别同比-53.37%/-2.85%/-7.22%/-13.38%/-7.35%/+7.25%。

加快转型赋能，探索业务增量。①采用轻资产、收并购及自建等多种灵活投资合作模式，推进奥特莱斯优势业态发展，建立精品奥莱、城市奥莱产品标准化体系；②购物中心聚焦长三角城市核心发展轴上的优质项目，依托Pre-REITs 基金，通过并购拓展业务增量；③探索百联ZX 创新业态的发展，探索模式复制及模块化植入。

风险提示：消费需求疲软，门店扩张不及预期，行业竞争加剧。