存量：专业市场管理高盈利水平、稳业绩贡献轻纺城拥有东升路市场、东市场等多家批发市场，以市场营业用房的开发、租赁和物业管理为主业。其中，租赁业作为公司收入的支柱业务，2019-2022 年租赁业收入分别为8.6/7.2/8.3/7.7 亿元，占比在88%-95%之间。考虑到业务以租金及服务费的模式为主，可以贡献稳定现金流的同时具备较高的盈利水平。租赁业毛利率维持在50%以上，预收账款对租赁业务营收规模覆盖倍数维持在3 倍以上。
增量：多元业务共振：物流+电商+服务
公司在巩固主营业务的同时，积极推动经营业务多元拓展，物流+电商+服务业务已初步形成协同效应。（1）“数字物流港”项目的推动，为公司深入融入“一带一路”大格局提供重要的通道支持；（2）依托网上交易平台，推广以“小单快返”为主的新兴经营模式，增强供应链柔性，拓宽市场销售模式；（3）公司承揽世界布商大会、轻纺城国际纺织品博览会，“丝路柯桥·布满全球”等重要世界级会议，连结客商和产品，拉动城市经济。
投资建议
公司主要以中国轻纺城市场营业用房的开发、租赁和物业管理为主营业务，集市场、物流、电商平台于一体，仓储租赁业务收入占比90%左右。
主营业务具备较高盈利能力，助力公司业绩稳增。公司立足“市场+产业”独特优势，进一步深化数字化改革、探索数据增值渠道，线上线下同步发展及各业务智慧化转型。巩固主业优势的同时，物流、电商及服务多元业务共振促进产业链完善。我们预计公司2023~2025 年EPS 分别为0.26、0.29、0.32 元/股，对应当前股价PE 分别为17.4、15.3、13.9 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示
传统市场经营风险，人才储备不足风险，外部因素风险等。
