本报告导读：

公司土地重置价值构建估值底，并积极开拓新商业模式。但是历史分红过低，可持续的利润来源仍有待培育。

投资要点：

首次覆盖，评 级“中性”。公司土地价值可观，过去五年积极混改，并培育“无车承运人”等新商业模式。利润培育仍需时间，收储时间不确定，盈利预测未考虑。预测2019-21 年EPS 为0.05/0.07/0.13 元。

综合参考物流业估值水平，以及土地重估价值，2019 年1.1 倍PB，目标价5.50 元。

土地升值明显，收储提供变现途径。中储是国内成立最早的大宗仓储巨头，早期积累大量土地，随着城市的扩展，区位优势提升，价值升值明显。公司目前拥有600 多万平方米的土地，我们按照周边可比地价估算，土地重置价格或超150 亿元，明显高于25 亿元的账面价值。 2012-18 年间六次土地收储，共获拆迁补偿超35 亿元，是近年主要利润来源，可惜大多未能转化为股东分红。

战略引入普洛斯，引领国企混改。2014 年定增引入普洛斯成为第二大股东，普洛斯是在高端仓储领域具备丰富管理经验的国际领先企业，有望逐步推动公司业务转型与升级，提升公司资产盈利能力。2018年双方成立合资公司，未来或有新进展。

“无车承运”业务规模快速增长。中储智运（公司持股42%）打造大型“无车承运人”平台，提升货主与司机匹配效率，降低物流成本。 过去三年营业收入由0.15 亿元迅速提升至100 亿元。2018 年实现微利，并得到诚通集团增资入股。预计未来收入规模将有望继续较快增长。考虑到商业模式本质，以及中国经济地理决定的长期货流双向不平衡特征，我们认为应对长期盈利能力持理性预期。

风险提示。经济需求风险，业务风险，政策风险，业务转型风险