投资建议

行业策略：中国财团收购普洛斯尘埃落定，普洛斯宣布退市，短期内物流地产行业将进入投资者视野，具有主题投资机会；长远来看，国内物流地产行业受电商及第三方物流崛起需求快速提升，但工业用地供给存在限制，行业供需缺口巨大，导致物流地产相比商业、住宅地产具有较高的投资回报率。

推荐组合：重点推荐圆通速递（产能培育成熟，已建成64 个自营转运中心）、苏宁易购（社会化物流加速，仓储设施面积686 万㎡）、顺丰控股（国内综合物流领军企业）、德邦股份（快运龙头，并向快递扩展）、中储股份（仓储用地近500 万㎡）、京东（1000 万㎡中高端物流仓储设施）。

行业观点

电商及第三方物流发展带动物流地产行业高增长：中国物流行业在经历十几年高速发展之后，正经历转型发展阶段，对于低成本、高效率的现代物流设施需求正逐年提升，从而带动物流地产的高发展。电商及第三方物流是高端仓储的主要需求方。电商方面，根据艾瑞咨询数据，2017 年网络购物市场规模达到7.2 万亿元，同比增长28%，预计2018 年依旧有25%左右的增长；截至2016 年第三方物流占比物流行业规模约为10.2%，逼近发达国家10.5%的水平。随着我国物流产业逐步成熟，近几年国内第三方物流收入规模也以10%左右的速度增长。电商和第三方物流成为近10 年物流地产市场规模稳步增长的主要推动力量。

土地资源稀缺，推升物流地产投资回报率：从人均物流面积和市场集中度来看，高端物流市场在我国尚处于市场初期，提升空间充足。但是由于物流地产相比住宅和商业地产土地出让金低、税收贡献较低、土地利用率低，导致一线城市相应工业用地指标逐年下降，拿地难将成为制约物流地产快速发展的主要因素，尤其是一线城市土地资源稀缺，戴德梁行表示预计至2020 年中国物流地产供应缺口超过1 万亿平方米。长期的供需不平衡，致使仓储空置率逐年下降，租金上升，推动行业投资回报率上行。一线城市的物流地产投资净回报率在7%以上，远高于商业地产和住宅地产的2%-4%。

物流地产市场格局处于变化中，电商大举进入成为主要竞争者：中国财团116 亿美元收购普洛斯落地，我国物流地产行业格局处于重塑之中，正在土地、资本、人才等方面展开激烈竞争。同时，电商竞争力的维持依靠物流的快速反应，仓储是影响物流成本和周转的重要因素，因此电商入局物流地产成为了主要竞争者。苏宁易购通过资产证券化、收购天天、联合菜鸟、设立物流地产基金、建设智能化云仓等方式，加速建设仓储，推进物流社会化；京东的物流体系以仓储为核心，提供仓配一体化服务，目前自建物流体系已达486 个仓库，总面积超过1000 万平米，仓储、配送人员达12 万；阿里通过依托菜鸟网络对接多方资源，“天地联动”构建综合性智能仓储物流体系，已在全国建立8 个大型仓储物流基地，并在全球布局超级物流枢纽。预计未来电商将以物流地产为基础，向智能仓储继续前行，提高物流效率 。

风险提示

土地政策风险；中小城市物流需求风险；电商增速放缓风险。