投资要点

外资企业仅十年成就物流地产“霸业”，普洛斯秘诀何在作为现代化物流地产界毫无争议的霸主，普洛斯在其2003 年入主中国后，仅10 年的时间内便由14 万平方米地产起家，增长百倍至1500 万平的物业资产，即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来，也不及其三分之二，而各大物流、电商、高端制造业也争先欲成为其客户。在众多光环背后，作为一个外资完全控股的地产商，普洛斯为何能在房地产这一政府高度把控的行业做的风生水起其在中国如此成功的秘诀究竟是什么 其中是否有值得我国企业借鉴之处本篇研究报告主要的目的便是通过对于普洛斯的成长轨迹、资产结构、商业模式等各个方面做出深刻剖析，希望能对我国的物流地产乃至仓储物流相关企业研究提供有价值的参考，同时也帮助投资者更好的了解我内物流地产企业，提前关注并下注有潜力成为“下一个普洛斯”的投资标的。

公司收入盈利增长稳定，目市场占有率遥遥领先，是绝对的第一位。根据公司2016 年年报，公司实现了7.77 亿美元的收入，同比增长10%；并实现7.19 亿美元的归母净利润，同比增长48%。另外，公司在中国区总资产为122 亿美元，总开发面积达2670 万平方米，其中建成面积为1490 万平方米，在建面积1170 万平方米，并另外包括1210 万平方米的土地储备。

近三年平均出租率为90%；平均租金为34 元人民币/平方米/月；同地仓储运营收入增速为10.7%。公司的大客户普遍集中在物流、电商行业。

普洛斯三大成功主因： 闭环模式、先发优势、政商资源结合。1）公司分工明确、高效合理的三大闭环战略业务模式；2）进入市场早，被客户认可度高，拥有先发、垄断的政府及土地资源优势；3）通过出让股权、邀请认购旗下基金份额、甚至投资入股的形式积极与中国各方政企资源有关的资本力量结盟，以持续保持现存的土地资源优势。

对应A 股标的：中储股份（600787）。1）相信普洛斯会将其深厚的物流地产管理经验代入中储，未来公司的经营管理效率提升值得期待，同时带动公司加速地块流转循环开发，加速利润变现；2）公司未来非常可能被母集团诚通进行股权改革试点，存在再次引入外部其他资本、提高治理的期望；3）以较低拿地成本进行商业地产循环开发，利润存在再次增值空间。